PV-Anlage und Nießbrauch: Wer betreibt, wer kassiert, wer zahlt

Das Haus geht an die Kinder, die Eltern behalten den Nießbrauch: Das ist der häufigste Weg, ein Einfamilienhaus zu Lebzeiten zu übergeben. Steht eine Photovoltaikanlage auf dem Dach — oder soll eine dorthin —, entstehen drei Fragen, die der Übergabevertrag fast nie beantwortet: Wer darf sie bauen? Wem gehört der Ertrag? Und wer zahlt den Wechselrichter, wenn er nach 12 Jahren ausfällt?

Das BGB beantwortet zwei dieser drei Fragen ziemlich klar. Die dritte — ob der Nießbraucher überhaupt bauen darf — beantwortet es gerade nicht, und das ist der Punkt, an dem Familien später streiten.

Was ein Nießbrauch rechtlich ist — und warum der Strom darunterfällt

§ 1030 Abs. 1 BGB definiert den Nießbrauch als Belastung einer Sache, bei der der Berechtigte „die Nutzungen der Sache zu ziehen" berechtigt ist. Was Nutzungen sind, steht zwei Bücher davor: Nach § 100 BGB sind Nutzungen „die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt".

Der Strom aus einer Anlage, die zum belasteten Grundstück gehört, ist damit eine Nutzung. Der Nießbraucher verbraucht ihn und speist den Rest ein — beides sind Vorteile aus dem Gebrauch der Sache. Der Eigentümer hat daran zunächst keinen Anteil.

Zwei Sätze machen daraus eine Gestaltungsfrage. § 1030 Abs. 2 BGB erlaubt es ausdrücklich, den Nießbrauch „durch den Ausschluss einzelner Nutzungen" zu beschränken. Wer will, dass die PV-Anlage beim Eigentümer bleibt und nur das Wohnen beim Nießbraucher, kann genau das im Bestellungsvertrag festhalten. Wer nichts schreibt, bekommt die gesetzliche Lösung.

Wer der Anlagenbetreiber ist: Das EEG stellt nicht aufs Eigentum ab

Bei der Einspeisevergütung ist die Lage eindeutiger, als viele erwarten. § 3 Nr. 2 EEG definiert den Anlagenbetreiber als denjenigen, „wer unabhängig vom Eigentum die Anlage für die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Grubengas nutzt".

Das Wort „unabhängig vom Eigentum" steht im Gesetz. Wer die Anlage tatsächlich nutzt und das wirtschaftliche Risiko trägt, ist Betreiber — und bekommt die Vergütung. Beim unbeschränkten Nießbrauch ist das der Nießbraucher, nicht das Kind im Grundbuch. Dasselbe Prinzip gilt bei Mietmodellen; die Parallele ist in PV-Anlage mieten oder kaufen ausführlich beschrieben.

Darf der Nießbraucher überhaupt eine Anlage bauen?

Hier wird es dünn, und das gehört offen gesagt. § 1037 Abs. 1 BGB lautet: „Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern." Absatz 2 macht davon eine einzige Ausnahme — neue Anlagen zur Gewinnung von „Steinen, Kies, Sand, Lehm, Ton, Mergel, Torf und sonstigen Bodenbestandteilen". Photovoltaik steht dort nicht.

Dazu tritt § 1036 Abs. 2 BGB: Der Nießbraucher hat „die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren". Ob eine Aufdachanlage mit 10 kWp die wirtschaftliche Bestimmung eines Wohnhauses verändert, beantwortet der Wortlaut nicht. Wir haben zu dieser Frage keine veröffentlichte Entscheidung gelesen und behaupten deshalb keine Antwort.

Was daraus praktisch folgt, ist unabhängig von der offenen Rechtsfrage klar: Ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers sollte der Nießbraucher nicht bauen. Die Zustimmung kostet nichts und beendet den Streit, bevor er entsteht.

Der Sonderfall § 95 BGB: eine Anlage, die dem Grundstück nicht gehört

§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt von den Bestandteilen eines Grundstücks ein Gebäude oder anderes Werk aus, „das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist". Der Nießbrauch ist ein solches Recht an einem fremden Grundstück.

Baut der Nießbraucher die Anlage in Ausübung seines Rechts, kann sie deshalb ein sogenannter Scheinbestandteil bleiben — sie fällt nicht automatisch dem Grundstückseigentümer zu. Dieselbe Norm trägt die Dachverpachtung; die Mechanik ist in Dach verpachten für Photovoltaik im Detail beschrieben.

Ergänzend gibt § 1049 Abs. 2 BGB dem Nießbraucher das Recht, „eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegzunehmen". Für Verwendungen, zu denen er nicht verpflichtet war, richtet sich der Ersatz nach Absatz 1 nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag — also nicht nach einem festen Prozentsatz, sondern nach dem, was dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Eigentümers entsprach.

Wer zahlt die Reparatur: die Grenze zwischen gewöhnlich und außergewöhnlich

§ 1041 BGB zieht die entscheidende Linie: Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, aber „Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören".

Auf eine PV-Anlage übertragen heißt das: Reinigung, Wartung, Sicherungen, kleine Ersatzteile sind gewöhnliche Unterhaltung. Ein kompletter Wechselrichtertausch nach 12 Jahren ist es nach dieser Systematik eher nicht — dafür sieht § 1043 BGB die außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung als eigene Kategorie vor. Was ein solcher Tausch kostet, steht in Wechselrichter defekt: Austauschkosten.

Die Versicherung: bezahlt der eine, kassiert der andere

§ 1045 Abs. 1 BGB enthält eine Konstruktion, die man zweimal lesen muss. Der Nießbraucher hat die Sache „gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf seine Kosten unter Versicherung zu bringen, wenn die Versicherung einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht". Und weiter: „Die Versicherung ist so zu nehmen, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht."

Der Nießbraucher zahlt also die Prämie, die Entschädigung fließt aber an den Eigentümer. Absatz 2 ergänzt: Ist die Sache bereits versichert, fallen die Prämien dem Nießbraucher zur Last, soweit er zur Versicherung verpflichtet wäre. Wer eine PV-Anlage in eine bestehende Wohngebäudeversicherung einschließt, sollte das im Vertrag zwischen den Beteiligten spiegeln — was eine PV-Police leisten muss, steht in PV-Versicherung.

Eine Größenordnung zum Mitrechnen

Warum die Frage nach den Kosten nicht akademisch ist, zeigt eine grobe Rechnung. Eine Anlage mit 10 kWp erzeugt in Deutschland rund 9.500 kWh im Jahr. Liegt der Eigenverbrauch bei 30 Prozent und der bezogene Strom bei 35 Cent je kWh, spart der Nießbraucher damit rund 1.000 Euro im Jahr an Bezugskosten — Geld, das nach § 1030 Abs. 1 BGB ihm zusteht und nicht dem Eigentümer.

Auf der anderen Seite steht die Investition. Fällt in Jahr 12 ein Wechselrichter aus, kostet der Ersatz je nach Größe rund 1.500 bis 2.500 Euro. Nach der Systematik des § 1041 Satz 2 BGB muss der Nießbraucher diesen Betrag nicht tragen, obwohl er über die Jahre den vollen Ertrag hatte. Genau an dieser Asymmetrie entzündet sich der Streit, den ein Satz im Vertrag verhindert hätte.

Diese Zahlen sind eine eigene Modellrechnung mit gerundeten Annahmen, keine Messung und keine Preisauskunft. Der Punkt ist nicht die Höhe, sondern die Richtung: Über 20 Jahre Laufzeit trennt das Gesetz Ertrag und Erneuerung auf zwei verschiedene Personen. Wer die Wirtschaftlichkeit einer Anlage grundsätzlich einordnen will, findet die Rechenwege in Wirtschaftlichkeit der Photovoltaik.

Was mit der Anlage passiert, wenn der Nießbrauch endet

§ 1061 Satz 1 BGB ist unmissverständlich: „Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers." Er ist außerdem nach § 1059 BGB nicht übertragbar; nur die Ausübung kann einem anderen überlassen werden.

Für die PV-Anlage heißt das: Mit dem Erlöschen fällt die Nutzung an den Eigentümer zurück. Er wird damit auch derjenige, der die Anlage nutzt — und nach § 3 Nr. 2 EEG damit Anlagenbetreiber. Der Wechsel geschieht rechtlich automatisch, praktisch aber nicht: Netzbetreiber, Direktvermarkter und Register müssen informiert werden.

Was in den Vertrag gehört

In der Praxis scheitert es fast nie an der Rechtslage und fast immer daran, dass niemand über den Wechselrichter gesprochen hat. Ein Satz im Vertrag, wer den Austausch bezahlt, ist mehr wert als drei Seiten Paragrafenzitate.

Was dieser Ratgeber offen lässt

Stand: 8. September 2026. Drei Punkte konnten wir zu diesem Datum nicht belegen. Erstens haben wir keine veröffentlichte Entscheidung dazu gelesen, ob die Errichtung einer Aufdachanlage durch den Nießbraucher eine wesentliche Veränderung im Sinne des § 1037 Abs. 1 BGB ist — der Wortlaut allein trägt keine Antwort. Zweitens nennen wir keine steuerliche Empfehlung zur Zurechnung der Einkünfte beim Vorbehaltsnießbrauch; dazu haben wir keine Quelle direkt abgerufen. Wie die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG grundsätzlich wirkt, steht in Steuern bei der Photovoltaik. Drittens haben wir kein amtliches Vertragsmuster gelesen; die Checkliste oben ist aus dem Gesetzeswortlaut abgeleitet, nicht aus einer Vorlage übernommen.

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