Dach verpachten für Photovoltaik: Was der Vertrag regeln muss

Dach verpachten oder vermieten: warum der Vertragsname über 20 Jahre nichts ändert

Verträge über Dachflächen heißen fast immer „Dachpachtvertrag“. Rechtlich ist die Bezeichnung fast bedeutungslos, und das ist für dich eine gute Nachricht.

§ 581 BGB beschreibt die Pacht als Überlassung des Gebrauchs und des Genusses der Früchte. Ob der Strom aus einer Solaranlage eine Frucht des Dachs ist, lässt sich streiten – nur führt der Streit nirgendwohin. Absatz 2 derselben Norm erklärt für jeden Pachtvertrag außer der Landpacht die Vorschriften über den Mietvertrag für entsprechend anwendbar.

In der Praxis entscheidet über den Wert eines Dachvertrags nicht die Pachthöhe, sondern die drei Klauseln zum Vertragsende, zur Dachsanierung und zur Übertragbarkeit. Ob über deinem Vertrag „Pacht“ oder „Miete“ steht, ändert an den Regeln nichts, die über 20 Jahre Laufzeit für dich gelten. Was zählt, sind die Vorschriften des Mietrechts – und die vier, die im Folgenden kommen, kennen die wenigsten Verpächter.

Wem die Anlage auf dem verpachteten Dach gehört: § 95 BGB und die 20 Jahre

Die häufigste Fehlvorstellung beim Verpachten lautet: Was fest auf meinem Dach sitzt, gehört irgendwann mir. Der Grundgedanke stimmt sogar – § 946 BGB lässt eine Sache, die mit einem Grundstück verbunden wird, zum Bestandteil werden, und Bestandteile teilen das Eigentum am Grundstück.

Nur greift bei einer verpachteten Dachfläche die Gegennorm. § 95 Absatz 1 BGB nimmt Sachen aus, die nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind, und Satz 2 nimmt ausdrücklich auch das Werk aus, das „in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden“ wurde.

Genau das ist der Betreiber, der auf Grundlage deines Pachtvertrags montiert. Die Anlage bleibt sein Eigentum – während der Laufzeit und danach, solange nichts anderes vereinbart ist. Wer das Gegenteil erwartet, hat nach 20 Jahren ein fremdes Kraftwerk auf dem Dach und keinen Anspruch darauf.

Ohne Textform gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit – § 578 Absatz 1 BGB

§ 578 BGB erklärt für Mietverhältnisse über Grundstücke unter anderem die §§ 566 bis 567b für entsprechend anwendbar. Für die Form enthält Satz 2 des Absatzes 1 eine eigene Anordnung: § 550 BGB gilt „mit der Maßgabe, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt“.

Ein Dachnutzungsvertrag über 20 Jahre, der nicht in Textform geschlossen wurde, hat damit keine feste Laufzeit mehr – er läuft auf unbestimmte Zeit und ist nach den allgemeinen Regeln ordentlich kündbar. Das ist keine Nichtigkeit, sondern eine Umdeutung der Laufzeit.

In der Praxis ist der Fall seltener geworden, seit Textform genügt: Eine E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig. Kritisch bleiben mündliche Nebenabreden und nachträgliche Änderungen – wer eine Laufzeitverlängerung am Telefon vereinbart, hat sie nicht in Textform.

Hausverkauf während der Laufzeit: § 566 BGB bindet den Käufer – und dich weiter

§ 566 Absatz 1 BGB lässt den Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintreten. Über § 578 Absatz 1 gilt das für Grundstücksmietverhältnisse entsprechend. Der Käufer deines Hauses erbt also den Dachvertrag, ob er will oder nicht – und muss das im Kaufpreis berücksichtigen.

Der Satz, den kaum ein Ratgeber nennt, steht in Absatz 2: Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, haftest du weiter „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat“. Frei wirst du erst, wenn der Mieter durch deine Mitteilung vom Eigentumsübergang erfährt und dann nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt.

Dienstbarkeit im Grundbuch: was § 1092 BGB über 20 Jahre Sicherheit sagt

Ein reiner Pachtvertrag wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Deshalb verlangen Betreiber häufig eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch. § 1090 Absatz 1 BGB erlaubt genau das: die Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person, die es „in einzelnen Beziehungen“ benutzen darf.

§ 1092 BGB zieht dafür eine Grenze, die in beide Richtungen wirkt: Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar, und die Ausübung darf einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.

Der Nachteil ist konkret: Eine eingetragene Dienstbarkeit steht in Abteilung II und wird bei jeder Beleihung sichtbar. Ob und wie stark das den Wert oder die Finanzierbarkeit deines Hauses beeinflusst, hängt vom Einzelfall und von der Bank ab – dazu lag für diesen Artikel keine belastbare, direkt gelesene Erhebung vor, deshalb steht hier keine Prozentzahl.

Wer haftet, wenn ein Modul herunterfällt: § 837 BGB und 1 Jahr Nachhaftung

§ 836 BGB legt die Haftung für Schäden durch den Einsturz eines Werks oder die Ablösung von Teilen grundsätzlich auf den Besitzer des Grundstücks – wenn Einsturz oder Ablösung Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung sind. Besitzer in diesem Sinne ist nach Absatz 3 der Eigenbesitzer.

§ 837 BGB verschiebt diese Verantwortlichkeit: Besitzt jemand auf einem fremden Grundstück in Ausübung eines Rechts ein Werk, trifft ihn „anstelle des Besitzers des Grundstücks“ die Verantwortlichkeit des § 836. Es ist dasselbe Merkmal, das schon über das Eigentum entschieden hat – wer die Anlage in Ausübung eines Rechts betreibt, trägt auch die Haftung dafür.

Absatz 2 des § 836 enthält zusätzlich eine Nachhaftung: Ein früherer Besitzer haftet, wenn sich das Ereignis innerhalb eines Jahres nach Beendigung seines Besitzes zuträgt, sofern er nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Nach einem Betreiberwechsel oder einem Rückbau ist die Sache also nicht sofort erledigt.

Das Dach bleibt deine Baustelle: § 535 Absatz 1 BGB und die Sanierung nach 12 Jahren

§ 535 Absatz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Satz 3 legt ihm zusätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten auf. Über § 581 Absatz 2 gilt das für die Pacht entsprechend.

Für ein verpachtetes Dach heißt das: Die Dachhaut bleibt deine Sache. Wird nach 12 Jahren eine Sanierung fällig, musst du sie durchführen – und die Anlage liegt im Weg. Wer trägt Ab- und Wiederaufbau, wer den Ertragsausfall in dieser Zeit? Ohne Klausel im Vertrag ist genau das der Streit, der die Rechnung des Verpachtens umdreht.

Die technische und steuerliche Seite dieses Falls ist im Ratgeber zur Dachsanierung mit Modulabbau ausführlich behandelt – dort steht auch, warum die Vertragsgestaltung über den Umsatzsteuersatz auf dieselben Dacharbeiten entscheidet.

Steuerlich: § 21 EStG ordnet Pachteinnahmen der Vermietung zu

§ 21 Absatz 1 EStG zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausdrücklich die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, „insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen“. Eine überlassene Dachfläche ist ein Gebäudeteil.

Zwei Folgen davon sind für die Erwartungshaltung wichtig. Erstens: Die Steuerbefreiung des § 3 Nummer 72 EStG, die viele von der eigenen Anlage kennen, ist an den Betrieb der Anlage geknüpft – Pachteinnahmen sind kein Betrieb einer Anlage. Zweitens: Die Frage, ob eine Ertragsbeteiligung statt einer festen Pacht die Einordnung in Richtung Gewerbe verschiebt, hängt an der Vertragsgestaltung.

Beides gehört vor die Unterschrift zur Steuerberatung, nicht danach. Dieser Artikel nennt bewusst keine Steuersätze und keine Freibeträge für den Einzelfall – dafür lag keine belastbare, direkt gelesene Quelle für die konkrete Gestaltung vor.

Was der Vertrag regeln muss: 8 Punkte, die sonst teuer werden

Achte besonders auf den vorletzten Punkt. Nach § 1092 Absatz 1 BGB ist die Ausübungsüberlassung nur zulässig, wenn sie gestattet ist – schuldrechtlich lässt sich das Gegenteil vereinbaren. Wer pauschal jede Übertragung gestattet, weiß in 10 Jahren nicht, mit wem er es zu tun hat.

Der Ablauf: 4 Schritte vor der Unterschrift

Wer nach dieser Rechnung zum Ergebnis kommt, die Anlage lieber selbst zu betreiben, findet die Alternativen im Ratgeber zu mieten oder kaufen; was ein belastbares Angebot enthalten muss, steht im Ratgeber zum Angebotsvergleich.

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