Mietminderung bei PV-Dacharbeiten: was Mieter kürzen dürfen

Am Montag stand das Gerüst, seit Dienstag fährt der Bauaufzug, und über der Schlafzimmerdecke wird gebohrt. Der Vermieter lässt eine Photovoltaikanlage aufs Dach setzen. 6 Wochen sind angekündigt, das Wohnzimmer liegt im Schatten der Planen, und das Schlafzimmerfenster bleibt zu.

Die Frage, die dann kommt, ist immer dieselbe: Darf ich die Miete kürzen? Die Antwort hängt an einem einzigen Halbsatz im Gesetz — und der wird fast immer falsch gelesen.

Mietminderung bei PV-Arbeiten: die Lage in drei Sätzen

Lärm, Gerüst und Staub sind ein Mangel im Sinne von § 536 Absatz 1 BGB, sobald sie den vertragsgemäßen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigen. Die Miete mindert sich dann kraft Gesetzes, ohne dass jemand sie kürzen müsste.

Die viel zitierte Sperre von 3 Monaten in § 536 Absatz 1a BGB gilt nur für energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 — und eine einspeisende Dachanlage ist nach der Gesetzesbegründung gerade nicht Nummer 1. Wer den Mangel dagegen nicht unverzüglich anzeigt, verliert seine Rechte nach § 536c Absatz 2 BGB.

Der Kernbefund: die Sperre von 3 Monaten ist auf Nummer 1 zugeschnitten

Der Wortlaut ist eng. § 536 Absatz 1a BGB lautet: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient."

Entscheidend ist der Verweis. Nummer 1 erfasst nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird". Nummer 2 dagegen erfasst Maßnahmen, durch die „nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt".

Eine Anlage, deren Strom in das allgemeine Netz geht, spart in der Wohnung keine Endenergie. Sie erzeugt Strom, den ein anderer verbraucht.

Die Gesetzesbegründung sagt genau das, und sie nennt den Fall beim Namen. In der Bundestags-Drucksache 17/10485 vom 15.08.2012 heißt es auf Seite 20 zu Nummer 2 (Abruf 12.09.2026):

Und zwei Sätze weiter, unmissverständlich: „Anders als die von Nummer 1 erfassten Maßnahmen berechtigen die in Nummer 2 genannten Maßnahmen jedoch nicht zur Mieterhöhung nach § 559 und führen nicht zum Minderungsausschluss nach § 536 Absatz 1a."

In der Praxis argumentieren Vermieter trotzdem mit den 3 Monaten, weil die Anlage „energetisch" sei. Das Gesetz kennt diese Kurzform nicht — es verweist auf eine Nummer, nicht auf ein Gefühl.

Welche Maßnahme welche Folge hat

Die Zeile zur Nummer 1a ist kein Versehen: § 536 Absatz 1a verweist ausschließlich auf Nummer 1, und Nummer 1a ist im Katalog des § 555b eine eigene Ziffer. Vergleiche den Wortlaut selbst, bevor du dich auf eine Auskunft verlässt.

Was überhaupt ein Mangel ist — und was „unerheblich" bedeutet

§ 536 Absatz 1 BGB kennt zwei Stufen. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben, entfällt die Miete ganz. Ist sie gemindert, ist nur eine „angemessen herabgesetzte Miete" geschuldet. Satz 3 zieht die Untergrenze: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

2 Stunden Bohren an einem Vormittag sind das eine, ein Gerüst vor dem einzigen Wohnzimmerfenster über 6 Wochen das andere.

Absatz 4 ist der Satz, den kaum jemand kennt: „Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam." Eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht bei Bauarbeiten ausschließt, ist damit für Wohnraum wirkungslos.

Wie laut darf es werden? Die Richtwerte der AVV Baulärm

Für Baustellen gibt es seit 1970 eine bundesweite Verwaltungsvorschrift. Die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm vom 19.08.1970 setzt in Nummer 3.1.1 Immissionsrichtwerte fest, gestaffelt nach Gebietstyp (Abruf 12.09.2026).

Nummer 3.1.2 bestimmt die Nachtzeit von 20 Uhr bis 7 Uhr — 11 Stunden. Nach Nummer 4.1 sollen Maßnahmen zur Minderung angeordnet werden, wenn der Beurteilungspegel den Richtwert um mehr als 5 dB (A) überschreitet.

Diese Vorschrift richtet sich an Behörden, nicht an Mieter. Sie ist kein Minderungsmaßstab und liefert keine Quote. Sie ist aber der einzige belastbare Zahlenrahmen, an dem sich überhaupt messen lässt, ob eine Baustelle aus dem Rahmen fällt.

Ruhezeiten: was § 7 der 32. BImSchV auf der Baustelle verbietet

Neben den Pegeln gibt es harte Zeitfenster. Nach § 7 Absatz 1 der 32. BImSchV dürfen in reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten bestimmte Geräte im Freien an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie werktags von 20 Uhr bis 7 Uhr nicht betrieben werden (Abruf 12.09.2026).

Welche Geräte gemeint sind, steht im Anhang der Verordnung — und der liest sich wie die Ausstattung einer PV-Baustelle: Nummer 01 Hubarbeitsbühne mit Verbrennungsmotor, Nummer 03 Bauaufzug für den Materialtransport, Nummer 05 Baustellenkreissägemaschine, Nummer 10 handgeführter Abbau- und Aufbruchhammer.

Ein Verstoß dagegen ist eine öffentlich-rechtliche Frage und geht die Behörde an. Für das Mietverhältnis ist er ein Indiz, kein Automatismus.

Anzeigen — sonst ist die Minderung weg

Das ist der häufigste Fehler und der teuerste. § 536c Absatz 1 BGB verpflichtet den Mieter, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Absatz 2 sagt, was sonst passiert: Soweit der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, kann der Mieter die Rechte aus § 536 nicht geltend machen, keinen Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB verlangen und nicht ohne Fristsetzung kündigen.

Wie viel mindern? Der unsicherste Teil dieses Ratgebers

Hier endet das, was sich mit Normtext belegen lässt. Das Gesetz sagt „angemessen herabgesetzt" und nennt keine Prozentzahl. Die im Netz kursierenden Minderungstabellen sind Sammlungen von Einzelfallurteilen, keine Rechtsquelle — für diesen Ratgeber wurde keine davon im Volltext geprüft, deshalb steht hier keine zitierte Quote.

Was sich rechnen lässt, ist die Wirkung. Bei einer Monatsmiete von 850 Euro ergibt eine angenommene Quote von 20 Prozent eine Kürzung von 170 Euro im Monat. Das ist eine eigene Beispielrechnung, kein Erfahrungswert und kein Anspruch.

Rechne nach, welche Bezugsgröße dein Vermieter verwendet: Bruttomiete oder Nettokaltmiete machen bei 850 Euro zuzüglich Nebenkosten einen deutlichen Unterschied. Auch dazu wurde hier keine Entscheidung im Volltext gelesen; die Frage bleibt offen benannt statt gefüllt.

Dulden musst du trotzdem — und der Härteeinwand hat eine Frist

Die Minderung ändert nichts an der Duldungspflicht. Nach § 555d Absatz 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Absatz 2 nimmt davon nur Fälle aus, in denen die Maßnahme eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Die Frist dafür ist kurz und wird erfahrungsgemäß am häufigsten verpasst: Nach Absatz 3 sind Härteumstände bis zum Ablauf des Monats mitzuteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, und zwar in Textform.

Zwei Einschränkungen stehen direkt daneben. Der Fristlauf beginnt nur, wenn die Ankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht. Und nach Absatz 5 gilt die Form- und Fristbindung nicht, wenn der Vermieter den Hinweis auf den Härteeinwand vergessen hat.

Die Ankündigung: 3 Monate vorher, drei Pflichtangaben

Nach § 555c Absatz 1 BGB ist eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Sie muss Art und voraussichtlichen Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten.

Absatz 4 enthält die Ausnahme: Für Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, gilt die Ankündigungspflicht nicht. Wie die Mieterhöhung nach einer Dachanlage rechnerisch aussieht, steht in einem eigenen Ratgeber: Vermieter baut PV aufs Dach: dulden ja, zahlen oft nicht.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB

Wer die Baustelle nicht abwarten will, hat einen Ausweg mit enger Frist. Nach § 555e Absatz 1 BGB kann der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang folgt.

Praktisch heißt das: Geht die Ankündigung im März zu, läuft die Erklärungsfrist bis Ende April, und das Mietverhältnis endet zum 30. Juni — rund 2 Monate später.

Die Laufzeit des Mietvertrags endet damit früher, als beide Seiten geplant hatten. Ein befristeter Vertrag schützt davor nicht: § 555e Absatz 1 BGB steht ohne Einschränkung im Gesetz.

Mieterstrom dreht die Vorfrage um

Betreiber der Anlage ist in beiden Fällen der Vermieter — daran ändert sich nichts. Der Kernbefund oben hängt an einer Tatsache, nicht an einer Rechtsfrage: Wohin geht der Strom? Die Begründung stellt ausdrücklich auf die Einspeisung gegen Vergütung ab. Versorgt die Anlage dagegen die Wohnungen, lässt sich über eine Einsparung „in Bezug auf die Mietsache" streiten — und damit über Nummer 1.

Ein Nachteil dieser Darstellung: Wo die Grenze bei einer 10 kWp-Anlage mit teilweiser Belieferung verläuft, ist mit den hier gelesenen Quellen nicht zu beantworten. Welche Pflichten den Vermieter bei einer Belieferung treffen, steht in Mieterstrom oder Gebäudeversorgung: Diese Pflichten hat der Vermieter.

Was dieser Ratgeber nicht beantwortet

Drei Lücken, offen benannt statt gefüllt.

Erstens die Quote. Es wurde kein Urteil im Volltext gelesen. Jede Prozentzahl in diesem Text ist als eigene Beispielrechnung gekennzeichnet.

Zweitens die Bezugsgröße. Ob von der Brutto- oder der Nettokaltmiete gemindert wird, ist hier nicht belegt.

Drittens die Einordnung der Mieterstromanlage. Die Gesetzesbegründung behandelt den Einspeisefall, nicht den Belieferungsfall.

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