PV in der Eigentümergemeinschaft: Welche Mehrheit das Dach freigibt

Warum das Dach der Eigentümergemeinschaft kein Alleingang ist

Das Dach eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen gehört niemandem allein. Es ist gemeinschaftliches Eigentum, und über gemeinschaftliches Eigentum entscheidet nach § 18 Absatz 1 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – nicht der Eigentümer der obersten Wohnung, nicht der Verwalter, nicht der Beirat.

Das klingt nach einer Formalie und ist der Grund, warum viele Anlagen auf Mehrparteienhäusern nie gebaut werden. In der Praxis scheitert das Projekt nicht am Dach, sondern an der Tagesordnung. Wer eine Photovoltaikanlage plant, rechnet mit Modulpreisen, Ausrichtung und den 20 Jahren Vergütungsdauer aus § 25 Absatz 1 EEG. In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet aber zuerst eine ganz andere Frage: Welche Mehrheit hast du, und was folgt aus ihr für die Kosten und für den Strom.

Die Dachanlage ist nicht privilegiert – das Balkonkraftwerk schon

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts steht in § 20 Absatz 2 WEG eine Liste von baulichen Veränderungen, die jeder einzelne Eigentümer verlangen kann. Sie hat fünf Nummern: Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und – seit der letzten Ergänzung – die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Lies die fünfte Nummer noch einmal genau: Steckersolargeräte. Also das eingehängte Balkonkraftwerk, für das die 800-Watt-Grenze gilt. Die fest verschraubte Anlage auf dem Gemeinschaftsdach steht in dieser Liste nicht. Sie fällt unter Absatz 1, und der ist im Wortlaut deutlich schwächer: Bauliche Veränderungen „können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden“. Können. Nicht müssen.

Bleibt § 20 Absatz 3 WEG: Die Gestattung kann verlangen, wer das Einverständnis aller Eigentümer hat, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Das ist ein echter Anspruch, aber er setzt genau die Einigkeit voraus, an der es in der Praxis meist fehlt.

Welche Mehrheit du brauchst – und welche du willst

Für den Beschluss selbst genügt nach § 25 Absatz 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Absatz 2 stellt dazu klar: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Das ist das gesetzliche Kopfprinzip – die Teilungserklärung deiner Anlage kann etwas anderes bestimmen, etwa Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen, und genau dort lohnt der erste Blick.

Eine einfache Mehrheit reicht also, um die Anlage überhaupt zu beschließen. Sie reicht nur nicht, um die Kosten auf alle zu verteilen. Das ist der Punkt, an dem sich das Projekt entscheidet, und dazu kommt der nächste Abschnitt.

Drei Zahlen aus dem Verfahrensrecht solltest du kennen, bevor du einlädst: Die Einberufung erfolgt nach § 24 Absatz 4 WEG in Textform, und die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Eine rein virtuelle Versammlung braucht nach § 23 Absatz 1a WEG mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen und gilt längstens drei Jahre.

Und ein Beschluss ohne Versammlung – der Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 WEG – ist nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für ein umstrittenes Dachprojekt ist der Umlaufweg damit praktisch keine Option.

Wer zahlt, wem der Strom gehört: die drei Wege des § 21 WEG

§ 21 WEG kennt drei Konstellationen, und sie führen zu völlig verschiedenen Ergebnissen – nicht nur bei den Kosten, sondern auch beim Ertrag.

Die Formulierung in Absatz 1 Satz 2 ist kurz und hat es in sich: Nur ihm gebühren die Nutzungen. Wer die Anlage auf eigene Rechnung baut, weil ihm die Gemeinschaft die bauliche Veränderung nur gestattet hat, muss den Ertrag mit niemandem teilen.

Umgekehrt: Wer die Anlage über die qualifizierte Mehrheit des Absatzes 2 aus der gemeinsamen Kasse bezahlen lässt, verteilt auch die Einspeiseerlöse nach § 16 Absatz 1 WEG – also nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, wer wie viel Strom verbraucht.

Absatz 4 baut dazu ein Ventil ein: Wer keine Nutzungen ziehen darf, kann verlangen, dass ihm das nach billigem Ermessen und gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung gilt dann Absatz 3. Ein Nachzügler kann also einsteigen – aber nicht umsonst.

Die Amortisationsklausel ist der stille Hebel

Die meisten Gemeinschaften starren auf die doppelte Mehrheit des § 21 Absatz 2 Nummer 1 WEG – mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Daneben steht mit Nummer 2 eine zweite, viel leiser formulierte Möglichkeit: Alle tragen die Kosten auch dann, wenn sich diese „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren“.

Für eine Photovoltaikanlage ist das die eigentlich passende Norm. Sie erzeugt Erlöse, die sich beziffern lassen: Der anzulegende Wert für Gebäudeanlagen beträgt nach § 48 Absatz 2 EEG bis 10 Kilowatt 8,51 Cent pro Kilowattstunde, bis 40 Kilowatt 7,43 Cent pro Kilowattstunde und bis 1 Megawatt 7,64 Cent pro Kilowattstunde.

Wer die Anlage vollständig einspeist und das dem Netzbetreiber rechtzeitig in Textform mitteilt, bekommt nach Absatz 2a einen Zuschlag von 4,8 Cent pro Kilowattstunde bis 10 Kilowatt, 3,8 Cent bis 40 Kilowatt und 5,1 Cent bis 100 Kilowatt. Gezahlt wird nach § 25 Absatz 1 EEG über 20 Jahre, verlängert bis zum 31. Dezember des zwanzigsten Jahres. Stand: 5. September 2026.

Damit lässt sich eine Amortisationsrechnung aufstellen, die in der Niederschrift steht und im Streitfall überprüfbar ist. Wie du sie aufbaust, steht im Ratgeber zum Amortisationsrechner.

Was im Beschlusstext stehen muss, damit er hält

Nach § 23 Absatz 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bereits bei der Einberufung bezeichnet ist. „Verschiedenes“ trägt keine Photovoltaikanlage. Typischer Fehler: Die Gemeinschaft diskutiert das Thema unter einem allgemeinen Punkt, stimmt spontan ab – und hat einen Beschluss, der jeden Monat der Anfechtungsfrist übersteht, aber keinen Tag danach.

Was der Verwalter ohne Beschluss darf, ist eng begrenzt: § 27 Absatz 1 WEG erlaubt ihm nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder solche zur Wahrung einer Frist. Eine Dachanlage ist beides nicht.

Die Grenze, die auch eine große Mehrheit nicht verschiebt

§ 20 Absatz 4 WEG ist die härteste Norm des ganzen Kapitels: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, „dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden“.

Diese Schranke hängt nicht an einer Stimmenzahl. Auch 100 Prozent der abgegebenen Stimmen verschieben sie nicht, wenn der benachteiligte Eigentümer nicht einverstanden ist. Und sie wirkt in beide Richtungen: Sie schützt den überstimmten Eigentümer, und sie ist zugleich das Argument, mit dem eine Minderheit ein sinnvolles Projekt blockieren kann.

Ob eine gewöhnliche Aufdachanlage überhaupt eine „grundlegende Umgestaltung“ im Sinn des Absatzes 4 ist, sagt der Gesetzestext nicht. Das ist eine Wertungsfrage, die Gerichte im Einzelfall entscheiden. Wir führen hier bewusst kein Aktenzeichen an, weil in diesem Rechercheschritt keine Entscheidung dazu im Volltext gelesen wurde – siehe den Abschnitt weiter unten.

Wer ist eigentlich Betreiber: die Gemeinschaft oder ein Einzelner?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Absatz 1 WEG rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie kann also selbst Anlagenbetreiberin sein, Einspeiseverträge schließen und im Marktstammdatenregister stehen.

Vertreten wird sie nach § 9b Absatz 1 WEG durch den Verwalter – beim Abschluss eines Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses. Wenn die Anlage über einen Kredit finanziert werden soll, brauchst du diesen Beschluss zusätzlich; wie eine solche Finanzierung aussieht, steht im Ratgeber zur PV-Finanzierung.

Für die Anmeldung gilt nichts Besonderes, aber es gilt eine Frist: Nach § 5 Absatz 5 MaStRV muss die Registrierung innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen; Absatz 1 verlangt sie vom Betreiber und lässt gleichzeitig am selben Standort in Betrieb genommene Solareinheiten desselben Betreibers summarisch als eine Einheit registrieren. Die Einzelheiten hält der Ratgeber zur Anmeldung im Marktstammdatenregister.

Und noch eine Zahl, die in kleinen Gemeinschaften oft übersehen wird: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

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Was mit dem Strom passiert: einspeisen, verteilen, liefern

Wenn die Anlage steht, stellt sich die Frage, was mit dem Strom geschieht. Es gibt drei Wege, und sie unterscheiden sich im Aufwand erheblich.

Vollständig einspeisen ist der einfachste Weg: eine Anlage, ein Zähler, ein Einspeisevertrag, die Erlöse gehen in die Gemeinschaftskasse und werden nach § 16 Absatz 1 WEG verteilt. Was das gegenüber dem Eigenverbrauch bedeutet, rechnet der Ratgeber Eigenverbrauch gegen Volleinspeisung durch.

Allgemeinstrom decken ist der stille Klassiker: Treppenhaus, Aufzug, Tiefgaragentor und Heizungspumpe hängen ohnehin an einem gemeinsamen Zähler, der der Gemeinschaft gehört. Hier braucht es kein Lieferverhältnis zu einzelnen Bewohnern – die Gemeinschaft verbraucht ihren eigenen Strom.

Den Strom in die Wohnungen bringen ist der aufwendigste Weg. Der klassische Mieterstromzuschlag nach § 21 Absatz 3 EEG setzt eine Lieferung an Letztverbraucher voraus und verlangt bei gemischt genutzten Gebäuden, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dem Wohnen dient. Für Strom, der in den Speicher eingespeist wird, besteht der Anspruch nicht. Was daran für Vermieter hängt, steht im Ratgeber zu den Mieterstrom-Pflichten.

§ 42b Absatz 6 EnWG: In der WEG ersetzt der Beschluss den Vertrag

Seit es die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gibt, existiert ein vierter Weg, der genau auf diese Lage zugeschnitten ist. § 42b Absatz 1 EnWG erlaubt Letztverbrauchern, Strom aus einer Gebäudestromanlage ohne Durchleitung durch ein Netz im selben Gebäude zu nutzen, wenn die Bezugsmengen viertelstündlich gemessen werden und ein Gebäudestromnutzungsvertrag besteht.

Satz 2 stellt klar: § 21 Absatz 3 EEG – der Mieterstromzuschlag – ist auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden. Beides zugleich geht also nicht.

Die eigentliche Erleichterung für Eigentümergemeinschaften steht in Absatz 6, und sie wird selten zitiert: Betreibt die Gemeinschaft die Anlage, kann der Abschluss des Gebäudestromnutzungsvertrags durch eine Beschlussfassung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ersetzt werden. Statt Einzelverträgen mit jeder Partei genügt der Beschluss – die übrigen Vorgaben des Gesetzes gelten im Verhältnis zum jeweiligen Letztverbraucher entsprechend.

Der Aufteilungsschlüssel ist damit ein Beschlussgegenstand wie jeder andere – und er ist der Marktkommunikation zu melden. Wer ihn in derselben Versammlung mitbeschließt, spart sich eine zweite Einladung mit drei Wochen Vorlauf.

Wenn der Beschluss scheitert oder angegriffen wird

Ein gefasster Beschluss ist nach § 23 Absatz 4 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist – nichtig ist er nur bei einem Verstoß gegen unverzichtbares Recht.

Wer ihn angreifen will, muss sich beeilen: § 45 WEG verlangt, die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate zu begründen. Beide Fristen laufen ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Protokollversand.

Umgekehrt gibt es auch ein Mittel gegen das Nichtstun: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG auf Klage eines Eigentümers den Beschluss selbst fassen – die Beschlussersetzungsklage. Sie ist gegen die Gemeinschaft zu richten, und das Urteil wirkt nach Absatz 3 für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

Was sich in diesem Rechercheschritt nicht belegen ließ

Drei Fragen bleiben offen, und wir füllen sie nicht mit Schätzungen:

Erstens: Ob eine gewöhnliche Aufdachanlage eine „grundlegende Umgestaltung“ im Sinn des § 20 Absatz 4 WEG darstellt. Es wurde in diesem Schritt keine Gerichtsentscheidung dazu im Volltext gelesen, und ein Aktenzeichen ohne gelesene Entscheidung wäre ein Scheinbeleg.

Zweitens: Was „angemessener Zeitraum“ in § 21 Absatz 2 Nummer 2 WEG bedeutet. Der Gesetzestext nennt keine Zahl in Jahren, und wir erfinden keine.

Drittens: Was ein Messkonzept für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung in Euro kostet – also Zählerplatzumbau, viertelstündliche Messung und Abrechnungsdienstleister. Eine datierte, direkt lesbare Quelle dazu wurde nicht gefunden. Wer die Zahl braucht, holt sie beim Messstellenbetreiber und beim Elektrofachbetrieb ein, bevor die Versammlung abstimmt.

Alle in diesem Artikel zitierten Normen wurden am 5. September 2026 im Volltext über gesetze-im-internet.de abgerufen. Sie ersetzen keine Rechtsberatung für deine konkrete Teilungserklärung – die kann von den gesetzlichen Regelfällen abweichen.