Photovoltaik im Bauträgervertrag: Raten, Sicherheit und Verjährung beim Neubau

Wer ein Neubauhaus vom Bauträger kauft, kauft die Photovoltaikanlage meist mit — als Position in einer Gesamtsumme, ohne eigene Rechnung, ohne eigenes Angebot und ohne eigenen Abnahmetermin. Das ist bequem und hat einen Preis: Für die Anlage gelten dann nicht die Regeln, die du aus dem Solarteurvertrag kennst, sondern die des Bauträgervertrags. Und der ist im Bürgerlichen Gesetzbuch eine Sonderform mit einer eigenen Liste von Vorschriften, die ausdrücklich nicht gelten.

Dieser Ratgeber liest die drei Normen, auf die es ankommt: § 650u BGB mit dem Ausschlusskatalog, § 650v BGB mit der Verweisung auf die Verordnung und § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung mit dem Ratenplan. Der interessanteste Befund steht in diesem Ratenplan — beziehungsweise steht dort gerade nicht.

Drei Rechtsregime in einem Vertrag

§ 650u Absatz 1 BGB definiert den Bauträgervertrag als Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses, der zugleich die Pflicht enthält, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Daraus folgt die Aufteilung: Für die Errichtung gilt Werkvertragsrecht, für die Eigentumsübertragung Kaufrecht.

Für die PV-Anlage heißt das: Sie gehört zur Errichtung, wird also nach Werkvertragsrecht geschuldet — mit Abnahme, Mängelrechten und Verjährung. Aber sie wird nicht getrennt abgerechnet, sondern ist Teil einer Vertragssumme, deren Zahlung einem gesetzlich vorgegebenen Bauablauf folgt. Das unterscheidet den Fall grundlegend von einer nachträglich beauftragten Aufdachanlage.

Was der Bauträgervertrag ausdrücklich nicht hat

§ 650u Absatz 2 BGB ist der Satz, den man vor der Unterschrift kennen sollte. Er lautet wörtlich: „Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1." Vier Rechte, die Bauherren aus anderen Verträgen kennen, sind damit weg.

Ein Punkt daran wird häufig falsch wiedergegeben: Ausgenommen ist nur Absatz 1 des § 650m BGB. Absatz 2 gilt weiter — und der ist der wertvollere. Dazu unten.

Abschläge nur, soweit eine Verordnung sie erlaubt

§ 650v BGB besteht aus einem einzigen Satz: Der Unternehmer kann Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Das ist eine scharfe Regel. Eine Zahlungsvereinbarung, die vom Ratenplan der Verordnung abweicht, verschafft dem Bauträger keinen Anspruch — und nach § 12 MaBV darf er seine Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV vertraglich weder ausschließen noch beschränken. Die MaBV liegt auf gesetze-im-internet.de übrigens unter dem Pfad der Verordnungen zu § 34c GewO, nicht unter einem eigenen Kürzel; wer sie unter „MaBV" sucht, landet bei 404.

Bevor die erste Rate fällig wird: vier Voraussetzungen

§ 3 Absatz 1 MaBV lässt den Bauträger überhaupt erst dann Geld annehmen, wenn vier Dinge vorliegen: ein rechtswirksamer Vertrag mit vorliegenden Genehmigungen, bestätigt durch schriftliche Mitteilung des Notars und ohne vertragliche Rücktrittsrechte des Bauträgers; eine Eigentumsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch; die gesicherte Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten; und die Baugenehmigung.

Zwei Details daran sind für Käufer wichtig. Erstens muss die Freistellung ausdrücklich auch für den Fall gesichert sein, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird — genau der Fall, in dem eine halbfertige Anlage auf dem Dach liegt. Zweitens: Wenn keine Baugenehmigung nötig ist und stattdessen eine Bestätigung vorliegt, darf die erste Rate erst fließen, wenn seit Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens 1 Monat vergangen ist.

Der Ratenplan: sieben Teilbeträge aus dreizehn Sätzen

§ 3 Absatz 2 MaBV erlaubt die Entgegennahme „in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf". Diese sieben Raten werden aus einem Katalog von Vomhundertsätzen zusammengesetzt — die erste bezieht sich auf die Vertragssumme, alle übrigen auf die restliche Vertragssumme.

Die Photovoltaikanlage kommt in diesem Katalog nicht vor

Vergleiche die Liste mit dem Zahlungsplan in deinem Vertragsentwurf. Es gibt eine Rate für die Dachfläche, drei für Rohinstallationen und eine für die vollständige Fertigstellung — aber keine einzige für eine Photovoltaikanlage, weder für Aufdach noch für Indach, weder für den Wechselrichter noch für den Speicher. Die Verordnung stammt aus einer Zeit, in der auf dem Dach Ziegel lagen und sonst nichts.

Praktisch bleiben zwei Zuordnungen: Die Anlage wandert in die 3 Prozent für die Rohinstallation der Elektroanlagen, oder sie landet in den 5 Prozent für die vollständige Fertigstellung. Das ist kein akademischer Unterschied. Im ersten Fall zahlst du die Anlage zu einem Zeitpunkt, an dem noch niemand ihren Ertrag gemessen hat. Im zweiten Fall hängt ihre Bezahlung an derselben Rate wie die letzten Restarbeiten am Haus — und du hast bis dahin ein Zahlungsmittel in der Hand.

Für weggefallene Leistungen enthält § 3 Absatz 2 Satz 3 MaBV eine Verteilungsregel: Fällt eine der genannten Leistungen nicht an, wird ihr Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Bei einem Haus ohne Fliesenarbeiten im Sanitärbereich verteilen sich also 4 Prozent auf die anderen Positionen — der Gesamtbetrag bleibt gleich. Was die Regel nicht hergibt: eine zusätzliche Rate für eine Leistung, die im Katalog fehlt.

Die 5 Prozent, die du einbehalten darfst

Weil § 650u Absatz 2 BGB nur Absatz 1 des § 650m BGB ausschließt, bleibt Absatz 2 in Kraft — und der gibt dir eine Sicherheit, die im Bauträgergeschäft oft unerwähnt bleibt: „Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten."

Erhöht sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent, sind weitere 5 Prozent des Zusatzbetrags zu sichern. Und nach Satz 3 wird die Sicherheit auf Verlangen des Unternehmers durch Einbehalt erbracht: Du hältst Abschlagszahlungen bis zur Höhe der geschuldeten Sicherheit zurück. Umgekehrt begrenzt Absatz 4 die Sicherheit, die du leisten musst — eine Vereinbarung, die über die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung hinausgeht, ist unwirksam.

Der letzte Punkt steht in § 632a Absatz 1 BGB: Abschlagszahlungen bemessen sich am Wert der erbrachten Leistungen, bei nicht vertragsgemäßer Leistung darf ein angemessener Teil verweigert werden, und „die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung verbleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer". Der Bauträger muss die Leistung außerdem durch eine Aufstellung nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht.

Der Alternativweg: Bürgschaft statt Ratenplan

Manche Bauträger verlangen Zahlungen, die nicht zum Ratenplan passen — und dürfen das, wenn sie den anderen Weg der Verordnung gehen. § 7 Absatz 1 MaBV stellt den Bauträger von § 3 Absatz 1 und 2 frei, sofern er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte geleistet hat.

Diese Sicherheit ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Absatz 1 erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist. Ein Austausch der Sicherungen ist zulässig. In der Praxis heißt das: Wer dir einen abweichenden Zahlungsplan vorlegt, muss dir eine Bürgschaft vorlegen können. Fehlt sie, fehlt die Grundlage für die Zahlung. Für Auftraggeber der öffentlichen Hand und eingetragene Kaufleute gilt nach § 7 Absatz 2 MaBV eine Ausnahme mit gesonderter Verzichtsurkunde — für private Hauskäufer nicht.

Abnahme: ein Termin für Haus und Anlage — oder zwei?

Beim Solarteurvertrag ist die Abnahme ein eigener Vorgang. Im Bauträgervertrag wird das Werk als Ganzes abgenommen, und die Anlage ist Teil dieses Werks. In der Praxis bedeutet das, dass die PV-Anlage bei der Bauabnahme mitläuft — oft ohne Ertragsmessung, ohne Prüfprotokoll und ohne Inbetriebnahmeprotokoll des Wechselrichters.

Das ist folgenreich, weil mit der Abnahme drei Dinge kippen: die Beweislast für Mängel, die Fälligkeit der Restvergütung und der Beginn der Verjährung. Welche Punkte in ein Abnahmeprotokoll gehören und wie ein Vorbehalt richtig erklärt wird, steht in Abnahme und Protokoll nach § 640 BGB; die Besonderheit hier ist nur, dass du für die Anlage eine eigene Prüfung einfordern musst, weil sie im Bauablauf keine eigene Station hat.

Verjährung: 2 Jahre oder 5 Jahre?

Hier liegt die praktisch wichtigste offene Frage. § 634a Absatz 1 BGB unterscheidet zwei Fristen: 2 Jahre bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht (Nummer 1), und 5 Jahre bei einem Bauwerk (Nummer 2). Beide beginnen nach Absatz 2 mit der Abnahme — also nach 24 beziehungsweise 60 Monaten ab demselben Termin.

Ob eine Photovoltaikanlage ein Bauwerk oder ein Teil davon ist, entscheidet damit über eine Differenz von 36 Monaten. Im Bauträgervertrag spricht viel dafür, dass die Anlage als Teil der Gesamtleistung „Haus" der Fünfjahresfrist unterliegt — sie wird zusammen mit dem Gebäude errichtet, mit dem Gebäude abgenommen und ist mit dem Dach verbunden. Belegen können wir das hier nicht: Zu dieser Einordnung gibt es Rechtsprechung, deren Volltext derzeit nicht zitierfähig abrufbar ist. Wir benennen die Frage deshalb als Frage — und leiten daraus eine praktische Konsequenz ab.

Die Konsequenz: Verlasse dich nicht auf die längere Frist. Notiere das Ende des zweiten Jahres nach der Abnahme als Stichtag im Kalender. Bis dahin sollten Ertrag, Wechselrichterprotokolle und Modulleistung einmal fachlich geprüft sein. Wie sich eine laufende Frist notfalls anhalten lässt, steht in Verjährung hemmen. Bei arglistigem Verschweigen gilt nach § 634a Absatz 3 BGB die regelmäßige Frist, bei Bauwerken jedoch nicht kürzer als die 5 Jahre.

Was du vor dem Notartermin prüfen solltest

Was dieser Ratgeber nicht klären kann

Drei Grenzen. Erstens die Einordnung der Anlage als Bauwerk: Sie hängt an Rechtsprechung, die wir nicht im Volltext zitieren können, und wir stellen sie deshalb als offene Frage dar statt als Ergebnis. Zweitens das Wohnungseigentumsrecht: Wird die Anlage auf dem Dach einer Mehrhausanlage oder einer Eigentümergemeinschaft errichtet, kommen Beschlussfragen hinzu, die in Beschlüsse in der Eigentümergemeinschaft stehen.

Drittens die Preise: Der Ratenplan rechnet in Prozent der Vertragssumme. Was eine Anlage im Bauträgerpaket kostet, ist nicht aus dem Vertrag ablesbar, weil sie dort selten einzeln bepreist ist — und ein Vergleich mit dem freien Markt scheitert genau daran. Wer wissen will, was er vergleicht, braucht eine separate Position; das ist der einzige belastbare Weg.

Quellen

• § 650u BGB — Bauträgervertrag, anwendbare Vorschriften
• § 650v BGB — Abschlagszahlungen
• § 650m BGB — Abschlagszahlungen und Absicherung
• § 650i BGB — Verbraucherbauvertrag
• § 632a BGB — Abschlagszahlungen im Werkvertrag
• § 634a BGB — Verjährung der Mängelansprüche
• § 3 MaBV — Besondere Sicherungspflichten für Bauträger
• § 7 MaBV — Ausnahmevorschrift
• § 12 MaBV — Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen

Stand: 12.09.2026. Alle neun Normtexte an den verlinkten Fundstellen im Volltext abgerufen. Nicht geprüft: Rechtsprechung zur Einordnung einer Photovoltaikanlage als Bauwerksteil, landesrechtliche Besonderheiten und die Bauträger-Bilanzierung.