Heizkosten abrechnen, wenn die Wärmepumpe PV-Strom nutzt

Solange die Gasheizung im Keller stand, war die Heizkostenabrechnung unangenehm, aber vertraut. Mit der Wärmepumpe auf Photovoltaik-Strom ändert sich die Rechenlage: Es gibt keinen Brennstoff mehr, der Strom kommt teils vom eigenen Dach, und der Verordnungsgeber hat erst 2024 nachgezogen.

Dieser Ratgeber liest die Heizkostenverordnung daraufhin durch. Alle Normtexte wurden am 12.09.2026 im Volltext abgerufen. Stand: 12.09.2026.

Seit Oktober 2024 steht die Wärmepumpe ausdrücklich in der Verordnung

Bis dahin war offen, ob Wärmepumpen überhaupt unter die Erfassungspflicht fallen. § 12 Absatz 3 HeizkostenV beendet die Debatte mit einem Stichtag.

Der Wortlaut: Wurde der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, war „bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu installieren".

Damit gilt: In einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Wärmepumpe ist die verbrauchsabhängige Abrechnung seit dem Abrechnungszeitraum, der nach der Installation beginnt, Pflicht. Satz 2 sagt das ausdrücklich.

Was die Verordnung verlangt: mindestens 50, höchstens 70 Prozent

Der Kern steht in § 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind „mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen".

Der Rest — also 30 bis 50 Prozent — geht nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Dieser Grundkostenanteil trägt die Verluste der Leitungen und den Umstand, dass eine Wohnung im Kern des Hauses von ihren Nachbarn mitgeheizt wird.

Die Wahl innerhalb des Korridors trifft nach § 6 Absatz 4 Satz 1 der Gebäudeeigentümer. Ändern darf er sie nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus den drei in § 6 Absatz 4 Satz 2 genannten Anlässen: Einführung einer Vorerfassung, bauliche Maßnahmen mit nachhaltiger Energieeinsparung oder andere sachgerechte Gründe.

Die 70-Prozent-Zwangsregel trifft die Wärmepumpe nicht

Satz 2 des § 7 Absatz 1 nimmt dem Eigentümer die Wahl und schreibt 70 Prozent verbrauchsabhängige Verteilung vor. Aber nur unter drei Bedingungen gleichzeitig: Das Gebäude erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht, es wird „mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt", und die freiliegenden Leitungen sind überwiegend gedämmt.

Ein Haus mit Wärmepumpe fällt aus der zweiten Bedingung heraus. Der Eigentümer behält dort also den vollen Korridor von 50 bis 70 Prozent — das ist kein Auslegungsergebnis, sondern steht so im Normtext.

In der Praxis ist das mehr als eine Formalie. Je höher der verbrauchsabhängige Anteil, desto stärker schlägt sparsames Heizen bei dir durch — und desto härter trifft es die Wohnung unter dem Dach.

Der Satz, an dem der Photovoltaik-Strom hängt

Wärmepumpen verbrauchen keinen Brennstoff, sondern Strom. Die Verordnung hat dafür eine Formulierung, die älter ist als jede Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

§ 7 Absatz 2 HeizkostenV zählt zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage „die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes".

Wortgleich steht das in § 2 Nummer 4 Buchstabe a BetrKV. Der Strom, der die Wärmepumpe antreibt, ist damit umlagefähige Heizkostenposition — nicht Haushaltsstrom, nicht Allgemeinstrom.

Die Abgrenzung ist scharf: Betriebsstrom für die Umwälzpumpe und die Regelung gehört ebenfalls dazu. Der Strom für Treppenhauslicht steht dagegen in § 2 Nummer 11 BetrKV und hat mit der Heizkostenabrechnung nichts zu tun.

Was kein Gesetz sagt: mit welchem Preis Strom vom eigenen Dach eingeht

Hier endet der belegbare Teil, und das gehört offen gesagt. Keine der gelesenen Normen regelt, welchen Preis der Vermieter für selbst erzeugten Photovoltaik-Strom ansetzen darf, der in die Wärmepumpe geht.

Der Grund ist simpel: § 7 Absatz 2 HeizkostenV und § 2 Nummer 4a BetrKV sprechen von Kosten. Bei Strom vom eigenen Dach entstehen keine Bezugskosten — es entgeht eine Einspeisevergütung. Ob dieser entgangene Erlös eine umlagefähige Kostenposition ist, steht in keinem der Normtexte.

Was dagegen im Gesetz steht, ist die Schranke. § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB verlangt bei jeder Betriebskostenabrechnung: „dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten". Ein Ansatz oberhalb dessen, was Netzstrom gekostet hätte, ist damit schwer zu begründen.

Notiere dir, welchen Arbeitspreis je Kilowattstunde die Abrechnung für die Heizzentrale ausweist — in Cent oder Euro — und halte ihn gegen den Preis des Liefervertrags. Weichen beide ab, ist die Differenz erklärungsbedürftig.

Das Recht, das dir dabei hilft, steht in § 556 Absatz 4 BGB: Der Vermieter hat auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen.

Wärme und Warmwasser aus einer Anlage: der Faktor 0,30

Die meisten Wärmepumpen machen beides — heizen und Warmwasser bereiten. § 9 HeizkostenV nennt das eine verbundene Anlage und verlangt, die einheitlich entstandenen Kosten aufzuteilen.

§ 9 Absatz 1 Satz 2 unterscheidet dabei nach Erzeugertyp. Bei Heizkesseln wird nach Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch aufgeteilt, bei Wärmepumpen und bei gewerblicher Wärmelieferung „nach den Anteilen am Wärmeverbrauch".

Die Wärmemenge für das Warmwasser ist nach § 9 Absatz 2 Satz 1 mit einem Wärmezähler zu messen. Das ist der Regelfall, nicht die Kür.

Nur wenn das „nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand" möglich ist, erlaubt Satz 2 die Ersatzformel. Und dort taucht die Zahl auf, die für Wärmepumpen alles verändert: Nach Satz 5 Nummer 3 ist das Ergebnis „bei dem Betrieb einer monovalenten Wärmepumpe mit 0,30 zu multiplizieren".

Die zwei Ersatzformeln — und warum sie hier selten passen

Die erste Formel arbeitet mit dem gemessenen Warmwasservolumen: Q = 2,5 × V × (tw − 10), Ergebnis in Kilowattstunden je Jahr. V ist das verbrauchte Warmwasser in Kubikmetern, tw seine mittlere Temperatur in Grad Celsius, 10 steht für die übliche Kaltwassereintrittstemperatur.

Die zweite greift, wenn nicht einmal das Volumen messbar ist: Q = 32 × A. Hier werden schlicht 32 Kilowattstunden je Quadratmeter der mit Warmwasser versorgten Wohn- oder Nutzfläche angesetzt.

Beide Werte sind für Heizkessel kalibriert. Deshalb der Korrekturfaktor 0,30 — eine Wärmepumpe holt dieselbe Wärmemenge mit rund einem Drittel des Energieeinsatzes.

Welche Zähler das Gesetz verlangt — und bis wann

§ 5 HeizkostenV staffelt die Anforderungen nach Einbaudatum. Was nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurde, muss fernablesbar sein — also ohne Zutritt zur Wohnung ablesbar.

Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte eingebaut werden, die sich an ein Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes anbinden lassen. Das verzahnt die Heizkostenerfassung mit dem Rollout der intelligenten Messsysteme.

Der für Bestandshäuser wichtigste Termin steht in § 5 Absatz 3 Satz 1: Nicht fernablesbare Altgeräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Satz 2 lässt Ausnahmen bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte zu.

Für fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, verschiebt Absatz 4 die Gateway-Anforderung auf die Zeit nach dem 31. Dezember 2031.

Wann die Verordnung gar nicht gilt

§ 11 Absatz 1 HeizkostenV zählt die Ausnahmen auf. Drei davon sind im Bestand mit Photovoltaik und Wärmepumpe realistisch.

Nummer 1 Buchstabe a befreit Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr — das Passivhausniveau.

Nummer 1 Buchstabe b greift, wenn die Erfassung unverhältnismäßig teuer wäre. Unverhältnismäßig ist sie, wenn die Kosten nicht durch Einsparungen „innerhalb von zehn Jahren" hereinkommen — eine Amortisationsrechnung, die der Verordnungsgeber selbst in den Normtext geschrieben hat. Wer sich darauf beruft, muss die Investition in Euro und die erwartete Einsparung gegenüberstellen.

Nummer 1 Buchstabe c erfasst Räume in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann.

Die Solaranlagen-Ausnahme meint nicht deine Photovoltaik

§ 11 Absatz 1 Nummer 3 Buchstabe a befreit Räume in Gebäuden, die überwiegend „mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Solaranlagen" versorgt werden. Das klingt nach einem Freifahrtschein für das Haus mit Solarstrom auf dem Dach.

Es ist keiner — jedenfalls spricht der Normtext dagegen. Die Vorschrift verlangt Wärme aus der Solaranlage. Bei Solarthermie trifft das zu: Die Kollektoren erzeugen die Wärme. Eine Photovoltaikanlage erzeugt Strom, die Wärme entsteht in der Wärmepumpe.

Der zweite Anhaltspunkt ist die Systematik. Hätte der Verordnungsgeber Photovoltaik plus Wärmepumpe befreien wollen, hätte er 2024 kaum mit § 12 Absatz 3 eine eigene Nachrüstpflicht für Wärmepumpen geschaffen.

Was der Mieter kürzen darf: 15 Prozent und 3 Prozent

§ 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV gibt dem Nutzer ein scharfes Werkzeug: Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf er „den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert" kürzen.

Satz 2 ergänzt einen kleineren Hebel: Fehlt entgegen § 5 Absatz 2 oder 3 die fernablesbare Ausstattung, sind es 3 Prozent. Satz 3 stellt fehlende Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a gleich.

Beide Kürzungen setzen kein Verschulden voraus. Sie knüpfen allein daran an, dass die Abrechnung den Anforderungen der Verordnung nicht entspricht.

Im Wohnungseigentum greift das Kürzungsrecht nicht

§ 12 Absatz 1 Satz 4 nimmt einen Fall ausdrücklich heraus: Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht „beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer".

Als Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kannst du deinen Anteil an der Hausgeldabrechnung also nicht um 15 Prozent kürzen. Es bleibt bei den allgemeinen Vorschriften — in der Praxis heißt das: Beschlussanfechtung statt Abzug.

Umgekehrt gilt die Verordnung nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 sehr wohl zwischen der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer — und, wenn du deine Eigentumswohnung vermietest, zwischen dir und deinem Mieter. Das ist relevant, wenn die Anlage über die Gemeinschaft läuft und du die Kosten weiterreichst.

Bruttowarmmiete: der Dreijahresdurchschnitt 2022 bis 2024

Für Häuser, in denen mindestens ein Mieter eine Bruttowarmmiete zahlt, enthält § 12 Absatz 3 Satz 3 eine eigene Vorbereitungspflicht vor dem ersten Abrechnungszeitraum nach dem 30. September 2025.

Der Eigentümer hat zu bestimmen: erstens den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, zweitens den Anteil jeder Nutzeinheit daran entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche.

Der Sinn: Aus der Warmmiete muss ein Heizkostenanteil herausgelöst werden, bevor überhaupt verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann. Wer das versäumt hat, hat keine belastbare Ausgangsgröße.

Geräteausfall und die 25-Prozent-Grenze

§ 9a HeizkostenV regelt, was passiert, wenn ein Zähler ausfällt. Absatz 1 erlaubt dann eine Schätzung — auf Grundlage des Verbrauchs derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, vergleichbarer anderer Räume oder des Gebäudedurchschnitts.

Absatz 2 zieht die Grenze: Überschreitet die von der Schätzung betroffene Fläche 25 vom Hundert der gesamten maßgeblichen Fläche, ist ausschließlich nach Fläche zu verteilen. Der Verbrauchsanteil entfällt dann vollständig.

In der Praxis ist das eine Kippgrenze mit großer Wirkung: Bei 24 Prozent Ausfall wird geschätzt und weiter verbrauchsabhängig verteilt, bei 26 Prozent wird das gesamte Haus nach Quadratmetern abgerechnet.

Fristen, die die ganze Abrechnung kippen

Die schärfsten Fristen stehen nicht in der Heizkostenverordnung, sondern im Mietrecht. § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB verlangt die Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums".

Satz 3 zieht die Konsequenz: Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt davon unberührt.

Für dich als Mieter gilt die Frist spiegelbildlich. Nach Satz 5 und 6 musst du Einwendungen binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen, sonst sind sie verloren.

Wenn der Vermieter auf Wärmelieferung umstellt

Manche Eigentümer übergeben Wärmepumpe und Photovoltaik an einen Dienstleister und kaufen die Wärme zurück. Für Wohnraum ist dieser Weg in § 556c BGB geregelt — und an Bedingungen geknüpft.

Der Mieter trägt die Kosten der Wärmelieferung nur, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage oder einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten „die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen". Bei einem Jahresnutzungsgrad der Altanlage von mindestens 80 Prozent genügt die Verbesserung der Betriebsführung.

Absatz 2 verlangt die Umstellungsankündigung in Textform spätestens drei Monate vorher. Wie der Kostenvergleich zu führen ist, sagt § 8 WärmeLV: gegenüberzustellen sind die bisherigen Betriebskosten und die Kosten, die bei Bezug derselben Wärmemenge als Lieferung angefallen wären.

Wer das als Eigentümer plant, sollte die steuerliche Seite mitdenken — dazu steht mehr im Ratgeber zu Contracting und Anlagenpacht.

Die Selbstprüfung an der nächsten Abrechnung

Sechs Punkte lassen sich ohne Fachwissen abhaken. Sie decken die Fehler ab, die bei Wärmepumpen-Abrechnungen am häufigsten auftauchen.

Was dieser Ratgeber nicht beantwortet

Erstens der Strompreis vom eigenen Dach. Kein gelesener Normtext sagt, mit welchem Wert selbst erzeugter Photovoltaik-Strom in die Heizkosten eingeht. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist die einzige belegbare Schranke.

Zweitens die Rechtsprechung. Für diesen Ratgeber wurden ausschließlich Normtexte gelesen, keine Urteile. Wo oben von Auslegung die Rede ist, ist sie als solche gekennzeichnet.

Drittens die Kosten. Was eine Nachrüstung mit Wärmezählern kostet und was Messdienste für die Abrechnung verlangen, ist hier nicht erhoben.

Eine Schwäche der Verordnung selbst gehört daneben: Ihre Formeln und Faktoren stammen aus der Welt der Heizkessel. Der Wert 0,30 für die monovalente Wärmepumpe ist ein einzelner Korrekturfaktor für ein System, dessen Arbeitszahl je nach Vorlauftemperatur und Gebäude deutlich schwankt. Wie du diese Temperatur senkst, steht im Ratgeber zur Kombination aus Photovoltaik und Wärmepumpe.