Vermieter baut PV aufs Dach: dulden ja, zahlen oft nicht

In der Praxis kommt der Brief im Frühjahr. Drei Seiten, Betreff „Modernisierungsankündigung", darin ein Gerüstplan, ein Termin und ein Satz, der hängen bleibt: Die Miete steigt um 24 Euro im Monat, weil auf das Dach eine Photovoltaikanlage kommt. Die meisten Mieter lesen diesen Brief einmal, ärgern sich und legen ihn weg. Dabei steht die interessanteste Information gar nicht im Brief, sondern in einer Zahlenaufzählung im Bürgerlichen Gesetzbuch — und die entscheidet häufig, dass gar nichts steigen darf.

Alle Normen dieses Artikels sind im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de nachgelesen, Abruf 08.09.2026. Die Fassung des § 555b BGB verweist dort auf das Gebäudemodernisierungsgesetz in der zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23.07.2026 geänderten Fassung — wenn du diesen Text später liest, gleiche den Stand ab.

Der Kernbefund: § 559 zitiert den Modernisierungskatalog nicht vollständig

Alles hängt an zwei Vorschriften, die aufeinander verweisen. § 555b BGB zählt in sieben Nummern auf, was überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme ist. Nummer 1 ist die energetische Modernisierung — dort heißt es wörtlich, es müsse „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart" werden. Nummer 2 erfasst Maßnahmen, „durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird", und zwar ausdrücklich nur dann, wenn nicht schon Nummer 1 greift. Nummer 4 verlangt, dass „der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht" wird.

Erfahrungsgemäß liest man diese Aufzählung einmal quer und hakt sie ab. Genau das ist hier der häufigste Fehler.

Die Mieterhöhung regelt § 559 BGB. Und dort steht in Absatz 1 Satz 1 ein Zitat, das man zweimal lesen muss: Der Vermieter darf erhöhen, wenn er „Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt" hat. Von sieben Nummern werden fünf genannt. Nummer 2 fehlt.

Das ist keine Redaktionspanne, sondern Absicht: Wer nur dem Klima nützt, ohne dass sich für den Mieter in seiner Wohnung etwas ändert, soll dem Mieter dafür nichts berechnen dürfen. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mietshauses, deren Strom vollständig ins Netz geht, ist genau dieser Fall. Sie spart nicht erneuerbare Primärenergie, sie schützt das Klima — und sie ändert in der Wohnung im dritten Stock nicht ein Watt. Sie ist eine Maßnahme nach Nummer 2. Zu dulden, aber nicht umlagefähig.

Duldung und Mieterhöhung sind zwei getrennte Verfahren

§ 555d Absatz 1 BGB ist knapp: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden." Das gilt für alle sieben Nummern des § 555b, also auch für die Nummer 2, die keine Mieterhöhung trägt. Gerüst, Bohrlärm, Handwerker im Treppenhaus, gesperrter Balkon — das ist hinzunehmen, solange keine Härte im Sinne des Absatzes 2 vorliegt.

Und jetzt kommt der Satz, den man in der Beratung am häufigsten erklären muss. § 555d Absatz 2 Satz 2 bestimmt: „Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht." Übersetzt: „Ich kann mir die höhere Miete nicht leisten" ist gegen die Bauarbeiten kein Argument. Es ist ein Argument gegen die Mieterhöhung — aber nur, wenn du es an der richtigen Stelle und rechtzeitig vorbringst.

Praktisch heißt das: Zwei Verfahren, zwei Zeitpunkte, zwei Schriftsätze. Wer gegen die Duldung mit dem Geld argumentiert, bekommt eine Absage und hat dabei oft die Frist für den zweiten, erfolgversprechenden Einwand verstreichen lassen.

Was in der Ankündigung stehen muss — drei Monate, drei Pflichtangaben

§ 555c Absatz 1 BGB verlangt Textform und einen Vorlauf von mindestens drei Monaten vor Beginn. Die Ankündigung muss drei Dinge enthalten: Art und voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie — falls eine Erhöhung verlangt werden soll — den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Der letzte Halbsatz wird regelmäßig vergessen, und er ist bei einer PV-Anlage nicht trivial: Wartung, Versicherung und Zählermiete laufen später weiter.

Nach Absatz 2 soll der Vermieter außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Tut er das nicht, hat das eine scharfe Folge, die in § 555d Absatz 5 steht: Dann gelten für deinen Einwand weder die Textform noch die Monatsfrist. Absatz 4 nimmt schließlich Maßnahmen aus, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung" verbunden sind und „nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung" führen — beides muss zusammenkommen.

Wann die Anlage doch umlagefähig wird: Nummer 1 und Nummer 4

Der Ausschluss der Nummer 2 gilt nur, solange die Anlage in der Wohnung nichts bewirkt. Sobald sie das tut, verschiebt sich die Einordnung — und mit ihr die Umlagefähigkeit. Zwei Wege sind dafür im Gespräch:

Weg eins, § 555b Nummer 1: Wird der Solarstrom als Mieterstrom in die Wohnungen geliefert, sinkt der Netzbezug — es wird „in Bezug auf die Mietsache Endenergie" eingespart. Dann greift die Nummer 1, und die steht im Katalog des § 559 Absatz 1. Weg zwei, § 555b Nummer 4: Erhöht die Anlage den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig, etwa weil eine Wärmepumpe oder eine Ladeinfrastruktur damit betrieben wird, greift Nummer 4 — ebenfalls im Katalog.

Die 8 Prozent — und was vorher von den Kosten abgeht

§ 559 Absatz 1 Satz 1 nennt den Satz: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, bezogen auf die Jahresmiete. Aus 3.000 Euro Modernisierungskosten für eine Wohnung werden also 240 Euro im Jahr und 20 Euro im Monat — dauerhaft, nicht bis zur Amortisation.

Entscheidend ist deshalb nicht der Prozentsatz, sondern die Bemessungsgrundlage. Absatz 2 nimmt heraus, was ohnehin an Erhaltung fällig gewesen wäre: „Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten"; sie sind notfalls zu schätzen, wobei „der Abnutzungsgrad der Bauteile" zu berücksichtigen ist. Wird das Dach im selben Zug saniert, weil es ohnehin fällig war, ist genau dieser Anteil abzuziehen.

Absatz 3 verlangt bei mehreren Wohnungen eine „angemessene" Aufteilung — der übliche Schlüssel ist die Wohnfläche, zwingend vorgeschrieben ist er nicht.

Die Zahlen dieses Beispiels sind gewählt, nicht gemessen — sie zeigen die Rechenwege, nicht den Marktpreis. Was du für deine eigene Anlage ansetzen musst, steht im Ratgeber zu den Kosten einer Photovoltaikanlage.

Die Kappungsgrenzen: 3 Euro, 2 Euro und der Sonderfall mit 0,50 Euro

Absatz 3a des § 559 BGB deckelt die Erhöhung unabhängig von den tatsächlichen Kosten. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sinkt die Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter. Erhöhungen nach § 558 (Vergleichsmiete) und § 560 (Betriebskosten) zählen dabei nicht mit.

Für unsere Konstellation wichtig ist Satz 3: Wird die Maßnahme „mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage" durchgeführt und erfüllt sie zugleich § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a, gilt insoweit ein Sonderdeckel von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.

Genau das ist das übliche Paket im Bestand: Wärmepumpe rein, PV aufs Dach, damit sie günstig läuft. Für den Heizungsteil greift dann der scharfe Deckel — für den PV-Teil nicht automatisch, weil die Sätze 1 und 2 unberührt bleiben. Wie beide Gewerke technisch zusammenspielen, steht im Ratgeber zur Kombination von PV und Wärmepumpe.

Förderung mindert die Umlage — und KfW-Geld zählt mit

§ 559a BGB ist die Vorschrift, die in Erhöhungserklärungen am häufigsten fehlt. Absatz 1: Kosten, „die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden", gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten — sie fallen also vollständig aus der Bemessungsgrundlage heraus. Absatz 2: Bei zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Haushalten verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, berechnet aus der Differenz zum marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme.

Und Absatz 3 Satz 2 schließt die Lücke, an die viele nicht denken: „Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten." Ein vergünstigtes KfW-Darlehen ist damit erfasst. Vergleiche deshalb die Positionen auf der Rechnung des Solarteurs mit den Beträgen in der Erhöhungserklärung; steht dort weder ein Zuschuss noch eine Zinsermäßigung, frage ausdrücklich nach — die Erklärung muss die Berechnung nach § 559b Absatz 1 Satz 2 „entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a" erläutern.

Das vereinfachte Verfahren bis 10.000 Euro — bequem für ihn, teuer für dich

§ 559c BGB erlaubt eine Abkürzung, wenn die geltend gemachten Kosten je Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Statt den Erhaltungsanteil einzeln zu ermitteln, zieht der Vermieter pauschal 30 Prozent ab und rechnet mit dem Rest. Bei einer PV-Anlage im Mehrfamilienhaus liegen die Kosten je Wohnung fast immer unter dieser Schwelle — das Verfahren ist hier also der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Der Nachteil für dich steht in Absatz 1 Satz 3: § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Sätze 1 bis 3 „finden keine Anwendung". Das heißt zweierlei. Der Härteeinwand gegen die Mieterhöhung entfällt — außer im Heizungsfall der Nummer 1 oder 1a, den Satz 3 ausdrücklich zurücknimmt. Und die Zinsermäßigung aus einem öffentlichen Darlehen wird nicht abgezogen; der Zuschuss nach § 559a Absatz 1 dagegen bleibt draußen, weil Absatz 1 von der Ausnahme nicht erfasst ist.

Im Gegenzug bindet sich der Vermieter: Nach Absatz 4 kann er fünf Jahre lang keine Erhöhung nach § 559 oder § 559e mehr geltend machen, und nach Absatz 2 mindern sich die ansetzbaren Kosten um alles, was in den letzten fünf Jahren schon abgerechnet wurde. Nach Absatz 5 muss die Ankündigung ausdrücklich benennen, dass das vereinfachte Verfahren genutzt wird; die künftigen Betriebskosten müssen dort dann nicht angegeben werden.

Der Härteeinwand und die Frist, die fast alle verpassen

§ 555d Absatz 3 Satz 1 BGB verlangt, dass du Härtegründe „bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt", in Textform mitteilst. Kommt die Ankündigung am 14. März, läuft die Frist am 30. April ab. Das ist kurz — und es ist eine Ausschlussfrist mit engen Ausnahmen.

Satz 2 desselben Absatzes enthält allerdings die wichtigste Verteidigung: „Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht." Eine Ankündigung, in der der Erhöhungsbetrag oder die künftigen Betriebskosten fehlen, setzt die Frist also gar nicht erst in Gang. Dasselbe gilt nach Absatz 5, wenn der Hinweis auf Form und Frist des Einwands fehlt — dann ist deine Mitteilung weder an die Textform noch an die Monatsfrist gebunden.

Inhaltlich unterscheidet das Gesetz zwei Härten. Die Härte gegen die Duldung (§ 555d Abs. 2) — Alter, Krankheit, Behinderung, die konkrete Bauausführung. Und die Härte gegen die Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4), bei der es um das Geld geht. Für die zweite gilt nach § 555d Absatz 4 Satz 2 eine zusätzliche Schranke: Sie ist nur zu berücksichtigen, wenn sie „spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme" mitgeteilt wird.

Und § 559 Absatz 4 Satz 2 nimmt zwei Fälle ganz aus der Abwägung: wenn die Wohnung „lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist", oder wenn die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte — etwa einer gesetzlichen Solarpflicht. Ob in deinem Bundesland eine solche Pflicht besteht, steht im Ratgeber zur Solarpflicht der Bundesländer.

Wenn die Erhöhung kommt: Form, Fälligkeit und die 10-Prozent-Regel

§ 559b BGB regelt den Schlussakt. Absatz 1: Textform, und die Erklärung ist „nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird". Eine Erklärung, die nur einen Endbetrag nennt, genügt dem nicht.

Absatz 2: Die erhöhte Miete schuldest du „mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung". Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn nicht ordnungsgemäß nach § 555c angekündigt wurde — oder wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Dieselben 10 Prozent tauchen in § 559 Absatz 5 Satz 2 wieder auf: Dann gilt die Ausschlussfrist für den Härteeinwand nicht. Wer also im Brief 24 Euro angekündigt und später 28 Euro verlangt, hat beide Schutzmechanismen selbst ausgelöst.

Mieterstrom ist keine Mieterhöhung — und darf nicht in den Mietvertrag

Wenn der Vermieter den Solarstrom nicht einspeist, sondern verkauft, verlässt er das Mietrecht und landet im Energierecht. § 42a EnWG setzt dem enge Grenzen, und die erste ist die schärfste. Absatz 2 Satz 1: Ein Mieterstromvertrag „darf nicht Bestandteil eines Vertrags über die Miete von Wohnräumen sein". Satz 2: „Bei einem Verstoß gegen dieses Verbot ist der Mieterstromvertrag nichtig." Der Mietvertrag bleibt bestehen — die Stromklausel darin fällt weg.

Dazu kommen drei Preis- und Laufzeitgrenzen. Nach Absatz 4 darf der Preis für Mieterstrom und Zusatzbezug 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen; wird er überschritten, erfolgt eine Herabsetzung von Gesetzes wegen. Nach Absatz 2 Satz 4 beträgt ein Wertersatz im Fall der Nichtigkeit höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs. Und nach Absatz 3 ist bei Verbrauchern eine Bindung von mehr als zwei Jahren unwirksam, ebenso eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat.

Achte auf der Abrechnung deshalb zuerst auf den Grundversorgungstarif deines Netzgebiets — ohne ihn lässt sich die 90-Prozent-Grenze gar nicht prüfen. Auf der Förderseite verlangt § 21 Absatz 3 EEG für den Mieterstromzuschlag unter anderem, dass „mindestens 40 Prozent der Fläche des Gebäudes dem Wohnen dient" und der Strom ohne Durchleitung durch ein Netz geliefert wird.

Und die Betriebskosten? Der Katalog kennt keine Photovoltaikanlage

Bleibt der dritte Weg, den Vermieter gelegentlich versuchen: die Umlage über die Nebenkostenabrechnung. § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer „durch das Eigentum … oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes … laufend entstehen". Satz 3 verweist auf die Betriebskostenverordnung. Wir haben den Katalog des § 2 BetrKV durchgesehen: Eine Position für eine Photovoltaikanlage gibt es dort nicht.

Anschaffung und Montage scheitern damit doppelt — sie entstehen weder laufend, noch stehen sie im Katalog. Über laufende Wartungskosten lässt sich streiten; wir haben dazu keine Entscheidung gelesen und behaupten deshalb nichts. Was dabei tatsächlich an Wartung anfällt, steht im Ratgeber zu Reinigung und Wartung.

Herausmodernisieren: wann das Gesetz die Beweislast dreht

§ 559d BGB ist die schärfste Vorschrift des ganzen Komplexes und die unbekannteste.

Sie vermutet eine Pflichtverletzung des Vermieters, wenn eines von vier Merkmalen vorliegt: Es wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn angefangen; die angekündigte Erhöhung würde die Miete mindestens verdoppeln; die Bauausführung ist geeignet, „zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen" zu führen; oder die Arbeiten ruhen nach Beginn mehr als zwölf Monate. Die Vermutung entfällt nur, wenn der Vermieter „einen nachvollziehbaren objektiven Grund" darlegt.

Der zweite Fall ist bei einer PV-Anlage praktisch ausgeschlossen — 16 oder 24 Euro verdoppeln keine Miete. Der erste und der vierte dagegen kommen vor: angekündigt, Gerüst gestellt, dann wartet man auf den Netzanschluss oder auf Module. Der Ratgeber zu den Fristen beim Netzanschluss zeigt, wo solche Verzögerungen typischerweise entstehen.

Zwei Konstellationen grenzen an dieses Thema, sind aber etwas anderes. Baust du als Mieter etwas an den Balkon, gilt nicht das Modernisierungsrecht, sondern das Zustimmungsrecht — dazu der Ratgeber zum Balkonkraftwerk in der Mietwohnung. Und wenn nicht der Vermieter, sondern ein Dritter das Dach nutzt, läuft das über Pacht statt über Modernisierung: Dach verpachten für Photovoltaik.

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