PV-Kredit: welche Sicherheiten die Bank verlangt und was der vorzeitige Ausstieg kostet

Eine Photovoltaikanlage kostet so viel wie ein Mittelklassewagen, hängt aber fest auf dem Dach. Wer sie finanziert, unterschreibt deshalb zwei Dinge: einen Kreditvertrag und eine Sicherheit. Das zweite Papier bekommt selten Aufmerksamkeit — und entscheidet trotzdem darüber, was der Kredit kostet und wie teuer es wird, ihn vorzeitig loszuwerden.

Denn die Sicherheit bestimmt zwei Dinge zugleich. Sie beeinflusst den Zinssatz, weil Banken das Ausfallrisiko danach bepreisen. Und sie entscheidet über die Rechtsnatur des Vertrags — ob ein gesetzlicher Deckel für die Vorfälligkeitsentschädigung gilt oder keiner.

Dieser Ratgeber zeigt, welche drei Sicherheiten bei einer PV-Anlage in Frage kommen, welche Nebenkosten die Grundschuld nach der amtlichen Gebührentabelle auslöst, wo der gesetzliche Deckel bei 1 Prozent liegt und warum ausgerechnet der Förderkredit der KfW keine freie Sondertilgung kennt. Der Ratgeber zu den Finanzierungswegen für die PV-Anlage behandelt die Frage, welcher Kredit passt; hier geht es um das, was danach im Vertrag steht.

Wofür die Bank bei einem PV-Kredit überhaupt eine Sicherheit braucht

Die KfW formuliert es in ihrem Merkblatt zum Kredit Nr. 270 „Erneuerbare Energien Standard" (Stand 05/2025) in einem Satz: „Für Ihren Kredit sind bankübliche Sicherheiten zu stellen. Form und Umfang der Besicherung vereinbaren Sie im Rahmen der Kreditverhandlungen mit Ihrem Finanzierungspartner."

In der Praxis heißt das: Was „banküblich" ist, legt nicht die KfW fest, sondern deine Hausbank. Und sie tut das nicht folgenlos: Laut demselben Merkblatt wird der Zinssatz „unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers (Bonität) und der Werthaltigkeit der für den Kredit gestellten Sicherheiten" festgelegt.

Konkret ordnet der Finanzierungspartner den Kredit einer Bonitäts- und einer Besicherungsklasse zu; aus der Kombination entsteht die Preisklasse mit einer festen Zinsobergrenze. Die Sicherheit ist damit keine Formalie am Ende des Gesprächs, sondern eine der beiden Stellschrauben am Zinssatz.

Die drei Sicherheiten, die bei einer Photovoltaikanlage in Frage kommen

Für eine Aufdachanlage auf dem eigenen Haus kommen praktisch drei Formen vor. Sie unterscheiden sich nicht nur im Aufwand, sondern in einer Frage, die weiter unten teuer wird: ob ein Grundpfandrecht im Spiel ist.

Die Unterscheidung ist keine juristische Spitzfindigkeit. Nach § 491 Abs. 3 BGB ist ein Verbraucherdarlehen ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wenn es „durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert" ist. Alles andere fällt unter das Allgemein-Verbraucherdarlehen nach Absatz 2. An dieser Weiche hängt der gesamte zweite Teil dieses Ratgebers.

Warum die Grundschuld den Kredit teurer macht, als er aussieht

Eine Grundschuld muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Beides kostet nach einer amtlichen Tabelle, nicht nach Verhandlung.

Das Kostenverzeichnis des GNotKG (Anlage 1) nennt für die Eintragung eines Rechts in Abteilung III unter Nummer 14121 eine 1,0-Gebühr, für das notarielle Beurkundungsverfahren unter Nummer 21200 ebenfalls eine 1,0-Gebühr, mindestens 60,00 Euro. Beide Positionen rechnen nach Tabelle B.

Die Gebührentabelle in Anlage 2 GNotKG (Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109) nennt für einen Geschäftswert bis 25.000 Euro eine volle Gebühr nach Tabelle B von 115,00 Euro. Bis 30.000 Euro sind es 125,00 Euro.

Für eine Grundschuld über 25.000 Euro ergibt das zwei mal 115,00 Euro, also 230,00 Euro an reinen Gebühren — eigene Zusammenrechnung der beiden Tabellenwerte. Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer, die hier nicht beziffert sind.

Beim Ende des Kredits fällt noch einmal etwas an: Die Löschung in Abteilung III ist im Kostenverzeichnis unter Nummer 14140 mit einer 0,5-Gebühr bewertet, bei einem Geschäftswert bis 25.000 Euro also 57,50 Euro.

Sicherungsübereignung: die Anlage gehört der Bank, bis getilgt ist

Bei der Sicherungsübereignung wird die Bank Eigentümerin der Anlage, während sie bei dir auf dem Dach bleibt und du sie nutzt. Kein Notar, kein Grundbuch, keine Gebühr nach Tabelle B — das ist der Vorteil.

Der Nachteil steht direkt daneben und wird selten genannt: Die Sicherheit ist nur so belastbar wie die Frage, ob die Anlage überhaupt eine bewegliche Sache geblieben ist.

Der Haken liegt woanders: Eine fest mit dem Gebäude verbundene Anlage kann rechtlich Bestandteil des Grundstücks sein, und dann läuft die Übereignung einer beweglichen Sache ins Leere. Ob eine konkrete Aufdachanlage beweglich bleibt oder Bestandteil wird, hängt an der Montageart und am Einzelfall; das lässt sich pauschal nicht sagen und wird hier deshalb nicht behauptet.

In der Praxis wird das beim Verkauf des Hauses relevant, denn dann muss die Sicherheit mit übertragen oder abgelöst werden. Was dabei sonst noch zu regeln ist, behandelt der Ratgeber zur Übertragung der PV-Anlage beim Hausverkauf. Eine verwandte Konstellation — der Installateur behält das Eigentum bis zur Bezahlung — steht im Ratgeber zum Eigentumsvorbehalt an der PV-Anlage.

Vorfälligkeitsentschädigung: der Deckel, den nur ein Teil der Kredite hat

Jetzt zahlt sich die Unterscheidung von oben aus. Wer seinen Kredit vorzeitig ablösen will — weil ein Erbe kommt, weil das Haus verkauft wird, weil eine bessere Finanzierung möglich ist —, zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

§ 502 Abs. 1 BGB erlaubt eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden", wenn zum Zeitpunkt der Rückzahlung ein gebundener Sollzinssatz geschuldet wird.

Entscheidend ist Absatz 3, und er gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Dort darf die Vorfälligkeitsentschädigung zwei Beträge nicht überschreiten:

Die beiden Euro-Beträge in der rechten Spalte sind eigene Rechnungen mit den Prozentsätzen aus § 502 Abs. 3 BGB. Zusätzlich gilt in beiden Fällen die zweite Obergrenze desselben Absatzes: nie mehr als die Sollzinsen, die zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung angefallen wären.

Für das grundschuldbesicherte Darlehen greift dieser Deckel nicht. Dort rechnet die Bank ihren tatsächlichen Zinsschaden, und der kann bei langer Restzinsbindung ein Vielfaches der 1 Prozent betragen.

Beim Immobiliardarlehen brauchst du überhaupt erst einen Grund

Beim grundschuldbesicherten Kredit kommt eine zweite Hürde vor der Kostenfrage. § 500 Abs. 2 Satz 1 BGB erlaubt Verbrauchern grundsätzlich, „jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig" zu erfüllen. Satz 2 nimmt das für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins wieder zurück: Dort geht es nur, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht".

Was als berechtigtes Interesse zählt, steht in § 490 Abs. 2 BGB. Die Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehens ist möglich, wenn berechtigte Interessen sie gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt „insbesondere" vor, wenn der Darlehensnehmer „ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat" — der klassische Fall ist der Hausverkauf.

Der Wunsch, günstiger umzuschulden, ist damit gerade nicht genannt. Beim ungesicherten Ratenkredit für die PV-Anlage brauchst du dagegen keinen Grund: Dort gilt Satz 1 unverändert.

Der KfW-270-Kredit kennt keine freie Sondertilgung

Ein Punkt, der in Beratungsgesprächen regelmäßig untergeht, steht im KfW-Merkblatt in einem einzigen Satz: „Außerplanmäßige Tilgungen können nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorgenommen werden."

Es gibt im Programm 270 also kein Kontingent für freie Sondertilgungen, wie es viele Ratenkredite kennen. Wer einen Teil der Anlage später aus laufendem Einkommen ablösen will, zahlt dafür.

Dazu passen die Laufzeitvarianten desselben Merkblatts: bis zu 5 Jahre mit höchstens 1 Tilgungsfreijahr, bis zu 10 Jahre mit 2, bis zu 15 Jahre mit 3, bis zu 20 Jahre mit 3 und bis zu 30 Jahre mit 5 Tilgungsfreijahren. Bei den beiden langen Varianten ist die Zinsbindung auf die ersten 10 Jahre begrenzt. Die Mindestlaufzeit beträgt 2 Jahre, getilgt wird vierteljährlich in gleich hohen Raten, und finanziert werden bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 150 Millionen Euro je Vorhaben.

Wann die Vorfälligkeitsentschädigung ganz entfällt

§ 502 Abs. 2 BGB nennt zwei Fälle, in denen der Anspruch der Bank ausgeschlossen ist.

Der erste: Die Rückzahlung wird aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt, die aufgrund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern. Wer also eine vertraglich vorgeschriebene Restschuldversicherung hat und aus ihr abgelöst wird, zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Der zweite: Im Vertrag sind die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend. Das ist der Grund, aus dem sich ein Blick in genau diese drei Vertragsangaben lohnt, bevor man zahlt.

Was die Bank für Änderungen an der Sicherheit verlangt

Nicht jede Bewegung im Kredit ist eine Ablösung. Oft geht es nur darum, eine Sicherheit auszutauschen oder freizugeben — und auch das ist bepreist. Die Beträge stehen in den Preis- und Leistungsverzeichnissen, die jede Sparkasse veröffentlichen muss.

Zwischen 500,00 und 750,00 Euro für denselben Vorgang liegt der Faktor 1,5 — bei zwei Instituten derselben Gruppe. Das ist die Größenordnung, in der sich der Blick ins Preisverzeichnis der eigenen Bank lohnt, bevor man eine Änderung anstößt.

Zwei Einschränkungen stehen in denselben Verzeichnissen und sind wichtiger als die Beträge. Die Berliner Sparkasse vermerkt bei Freigaben ausdrücklich „keine Bepreisung bei gesetzlicher Freigabeverpflichtung, z. B. wegen Übersicherung". Die Sparkasse Nürnberg nimmt die Urkundengebühr „außer bei Erfüllung eines fälligen Rückgewähranspruchs". Wo die Bank ohnehin freigeben muss, darf sie dafür nichts verlangen.

Was du vor der Unterschrift prüfen kannst

Wenn die Finanzierung schiefgeht, wird die Frage nach der Sicherheit noch einmal wichtig — dazu steht mehr im Ratgeber zur PV-Anlage in Privatinsolvenz und Pfändung. Wer die Anlage gar nicht kaufen, sondern mieten will, umgeht die Sicherheitenfrage vollständig; die Rechnung dazu steht im Ratgeber PV-Anlage mieten oder kaufen.

Was wir nicht belegen konnten

Drei Punkte bleiben offen und werden hier benannt statt gefüllt.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobiliardarlehen. Ohne Prozentdeckel rechnet die Bank ihren Zinsschaden. Eine belastbare, neutrale Erhebung typischer Beträge für PV-Kredite haben wir nicht gefunden; Beispielrechnungen einzelner Anbieter sind keine Erhebung und werden hier deshalb nicht zitiert.

Ob eine konkrete Aufdachanlage beweglich bleibt. Ob eine fest montierte Anlage wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird und eine Sicherungsübereignung damit leerläuft, hängt am Einzelfall. Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell zu Aufdachanlagen auf Wohnhäusern haben wir für diesen Ratgeber nicht im Volltext gelesen.

Aktuelle Zinssätze. Die KfW setzt den Zinssatz laut Merkblatt am Tag der Zusage fest, orientiert an der Kapitalmarktentwicklung. Eine tagesaktuelle Zinsangabe wäre hier binnen Wochen falsch; wir nennen deshalb keine. Ein Abruf der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank lieferte über den Direktabruf keine lesbaren Zahlenreihen.

Quellen

• § 502 BGB — Vorfälligkeitsentschädigung
• § 500 BGB — Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, vorzeitige Rückzahlung
• § 490 BGB — Außerordentliches Kündigungsrecht
• § 491 BGB — Verbraucherdarlehensvertrag
• Anlage 1 GNotKG — Kostenverzeichnis
• Anlage 2 GNotKG — Gebührentabellen A und B
• KfW, Merkblatt Kredit Nr. 270 „Erneuerbare Energien Standard", Stand 05/2025 (PDF)
• Berliner Sparkasse, Preis- und Leistungsverzeichnis, Fassung 15.07.2026 (PDF)
• Sparkasse Nürnberg, Preis- und Leistungsverzeichnis, Juli 2026, Version 4.16 (PDF)

Stand: 10.09.2026. Alle Quellen wurden an diesem Tag im Volltext abgerufen und gelesen. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Anlageberatung.