Ferienwohnung und Ferienhaus mit PV-Anlage: Steuerfreiheit, Strom für Gäste und die offenen Fragen

Im Erdgeschoss wohnst du selbst, oben ist die Ferienwohnung, und das Süddach ist frei. Oder das Ferienhaus an der Küste steht zehn Monate im Jahr zur Vermietung, und ein Solarteur schlägt eine Anlage mit Speicher vor. In beiden Fällen stellen sich dieselben Fragen: Bleibt die Anlage einkommensteuerfrei, obwohl eine vermietete Einheit im Haus ist? Welcher Umsatzsteuersatz gilt für den Solarstrom, den die Gäste verbrauchen? Und wirst du zum Stromlieferanten, wenn der Gast deinen Strom nutzt?

Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen am Gesetzestext, am BMF-Schreiben zur Steuerbefreiung und an einem EuGH-Urteil vom März 2026. An zwei Stellen sind ältere Quellen überholt, und eine Frage ist bis heute nicht geklärt. Das steht jeweils dabei.

Ferienwohnung mit PV-Anlage: Die Gäste sind oft nicht da, wenn die Sonne scheint

Wie viel Solarstrom eine Ferienwohnung selbst verbraucht, hängt an der Belegung. Der Deutsche Ferienhausverband hat dafür in seiner Studie Der Ferienhausmarkt in Deutschland (Januar 2024) Buchungsdaten ausgewertet. Am meisten gebucht wird von Juni bis Oktober. Der stärkste Monat ist der August mit 39 Prozent Auslastung, als Querschnitt über alle Regionen.

Die Zahl ist ein Spitzenwert, kein Jahresmittel. Und sie misst Buchungen: Tage, an denen die Eigentümer selbst im Haus sind oder renovieren, gelten in der Studie nicht als gebucht. Nicht gebucht heißt also nicht zwingend leer. Für die Anlagenplanung bleibt trotzdem der Befund, dass selbst im besten Monat an der Mehrzahl der Tage kein Gast Strom verbraucht.

Eine amtliche Zahl für die eigene Wohnung gibt es nicht. Das Statistikportal Tourismus Mecklenburg-Vorpommern weist auf seiner Seite zur ortsüblichen Vermietungszeit darauf hin, dass die Beherbergungsstatistik nur Betriebe ab 10 Schlafgelegenheiten erfasst und die Auslastung ganzer Ferienwohnungen gar nicht berechnet. Wie sich niedriger Eigenverbrauch auf die Anlagengröße auswirkt, zeigt der Ratgeber Eigenverbrauch oder Volleinspeisung.

Einkommensteuer: 30 kWp je Wohneinheit, aber erst für Anlagen ab 2025

Die Steuerbefreiung steht in § 3 Nr. 72 EStG. Heute heißt es dort: befreit sind Einnahmen und Entnahmen aus Photovoltaikanlagen auf, an oder in Gebäuden bis 30 Kilowatt (peak) „je Wohn- oder Gewerbeeinheit“ und insgesamt höchstens 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft.

Viele Ratgeber arbeiten noch mit einer anderen Tabelle. Das BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023 nennt in Randnummer 3 für ein Einfamilienhaus 30 kWp, für ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus aber nur 15 kWp je Wohneinheit.

Welche Zahl für dich gilt, regelt § 52 Abs. 4 Satz 29 EStG: Die Fassung vom 2. Dezember 2024 gilt erstmals für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 „angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert“ werden.

Die Summen in der Tabelle haben wir aus den Werten je Einheit gerechnet. Die 100-kWp-Grenze gilt über alle Gebäude hinweg, also auch für Wohnhaus und Ferienhaus zusammen. Nebengebäude wie Garagen und Carports zählen nach Randnummer 3 des BMF-Schreibens zum jeweiligen Gebäude.

Zählt die Ferienwohnung als eigene Wohneinheit?

Hier entscheidet sich, ob die Grenze einmal oder zweimal gilt. Das BMF-Schreiben sagt dazu in Randnummer 7 nur einen Satz: Bei der Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten ist „regelmäßig auf die selbständige und unabhängige Nutzbarkeit abzustellen“. Eine Ferienwohnung mit eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad spricht dafür. Ein Gästezimmer im eigenen Flur spricht dagegen.

Wie viel davon abhängt, zeigt ein Beispiel nach unserer Rechnung. Ein Wohnhaus mit selbst genutzter Wohnung und selbständiger Ferienwohnung bekommt eine Anlage mit 34 kWp:

Zwei Sätze aus § 3 Nr. 72 EStG sind für Vermieter noch wichtig. Sind alle Einnahmen der Anlage steuerfrei, ist nach Satz 2 kein Gewinn zu ermitteln. Und Satz 3 schließt für diese Fälle die Abfärbung nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG aus. Nach Randnummer 9 des BMF-Schreibens gilt die Befreiung unabhängig davon, wofür der Strom verwendet wird, also auch für den Strom, den deine Gäste verbrauchen.

Umsatzsteuer: Strom für Feriengäste gehört zur Beherbergung mit 7 Prozent

Kurzfristige Beherbergung ist anders besteuert als eine Dauervermietung. Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent für Wohn- und Schlafräume, die ein Unternehmer „zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“. Satz 2 nimmt Leistungen aus, die „nicht unmittelbar der Vermietung dienen“, auch wenn sie mit dem Entgelt abgegolten sind.

Wohin der Strom gehört, regelt die Finanzverwaltung im Umsatzsteuer-Anwendungserlass. Der Europäische Gerichtshof gibt die Stelle in seinem Urteil vom 5. März 2026 in den Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24 wörtlich wieder. Nach Abschnitt 12.16 Abs. 4 UStAE unterliegen mit der Beherbergung dem ermäßigten Satz unter anderem möblierte Räume, der „Stromanschluss“, Bettwäsche und Handtücher sowie die Reinigung.

Das Urteil hat die deutsche Praxis bestätigt: Der Gerichtshof sieht keinen Verstoß gegen EU-Recht, wenn Parkplätze, Fitness- und Wellnesseinrichtungen, WLAN und Frühstück vom ermäßigten Satz ausgeschlossen werden, auch wenn sie im Pauschalpreis stecken. Den Strom nennt der Tenor nicht.

Kleinunternehmer: 25.000 Euro, und Einspeisung zählt mit

Ob du überhaupt Umsatzsteuer ausweisen musst, hängt an der Kleinunternehmerregelung. Nach § 19 Abs. 1 UStG bleibt ein Unternehmer steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet.

Maßgeblich ist der Gesamtumsatz nach § 19 Abs. 2 UStG, nicht der Umsatz der Ferienwohnung allein. Wer vermietet und zugleich Strom gegen Vergütung einspeist, muss beides zusammen betrachten. Wie die Voranmeldung abläuft, falls du doch darüber liegst, erklärt der Ratgeber Umsatzsteuer-Voranmeldung.

Wirst du zum Stromlieferanten? Die Frage ist offen

Hier gibt es keine sichere Antwort, und wir geben auch keine vor. Bis Mitte 2022 war die Lage streng. Die Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll. beschreibt in ihrem Newsletter vom Oktober 2022: Selbst wer von der Dachanlage seines Einfamilienhauses eine Einliegerwohnung mitversorgte, galt als Stromlieferant mit den Pflichten nach §§ 40 ff. EnWG.

Die Bundesnetzagentur ließ allenfalls Personen gelten, die mit dem Eigentümer im Haushalt leben.

Mit dem Wegfall der EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 ist der Begriff der Eigenversorgung aus § 3 EEG verschwunden. Seitdem kommt es auf das Energiewirtschaftsgesetz an, und das kennt zwei Begriffe mit verschiedenem Zuschnitt. Nach § 3 Nr. 39 EnWG ist Energieversorgungsunternehmen, wer „Energie an andere liefert“. Stromlieferant nach § 3 Nr. 94 ist nur, wessen Geschäftstätigkeit auf den Vertrieb an Letztverbraucher „ausgerichtet ist“.

Die Kanzlei hielt 2022 eine enge Auslegung für „sehr gut vertretbar“, schrieb aber auch, dass die Bundesnetzagentur ihren Leitfaden nicht angepasst habe und keine Gerichtsverfahren ersichtlich seien. Eine spätere Klarstellung haben wir nicht gefunden. Wie der Netzstatus einer Hausinstallation beurteilt wird, steht im Ratgeber zur Kundenanlage nach dem EnWG, und für Dauermieter gilt der Ratgeber Mieterstrom und Vermieterpflichten.

Gewerbesteuer: Die Befreiung gilt nur für die reine PV-Tätigkeit bis 30 kW

Nach § 3 Nr. 32 GewStG sind Anlagenbetreiber von der Gewerbesteuer befreit, wenn sich ihre Tätigkeit „ausschließlich“ auf Erzeugung und Vermarktung von Strom aus einer Gebäudeanlage bis 30 Kilowatt beschränkt. Das Wort „ausschließlich“ ist für Vermieter der kritische Punkt.

Eine private Ferienvermietung ist in der Regel Vermögensverwaltung und kein Gewerbebetrieb. Wird sie aber hotelähnlich betrieben, kann sie gewerblich werden. Ob die PV-Befreiung dann für denselben Betrieb noch greift, beantwortet keine der gelesenen Quellen. Das gehört in die Steuerberatung, bevor die Anlage in den Betrieb genommen wird. Grundsätzliches zur Gewerbesteuer bei PV-Anlagen steht im Ratgeber Gewerbesteuer und IHK-Beitrag.

Ferienhaus ohne Dauerbewohner: was der Leerstand für die Anlage bedeutet

Ein Ferienhaus, in dem niemand dauerhaft wohnt, hat außerhalb der Buchungen fast keinen Verbrauch. Nach der Studie des Ferienhausverbands fällt die stärkste Buchungszeit von Juni bis Oktober immerhin in die ertragreichen Monate. Dazwischen liegen lange Phasen, in denen die Anlage fast nur einspeist. Für ein solches Haus zählt deshalb vor allem die Vergütung für den eingespeisten Strom und nicht der Eigenverbrauch.

Ein Speicher lohnt sich unter diesen Bedingungen nur, wenn während der Buchungen abends viel verbraucht wird. Einen belastbaren Wert dafür haben wir für Ferienwohnungen nicht gefunden. Vorsicht bei Angeboten, die die Speichergröße an einem ganzjährig bewohnten Einfamilienhaus ausrichten. Wer nur ein kleines Gerät für einen Dauerstellplatz sucht, findet die Regeln im Ratgeber Balkonkraftwerk auf dem Campingplatz.

Was dieser Ratgeber nicht belegen konnte

Ob ein Vermieter, der Feriengäste mit Solarstrom versorgt, heute Energieversorgungsunternehmen im Sinne von § 3 Nr. 39 EnWG ist, klärt keine gelesene Quelle. Die Kanzleimeinung stammt von 2022, eine Stellungnahme der Bundesnetzagentur oder ein Urteil dazu haben wir nicht gefunden.

Ob ein nach Kilowattstunden gesondert berechneter Strompreis weiter unter den „Stromanschluss“ mit 7 Prozent fällt, sagt der wiedergegebene UStAE-Text nicht ausdrücklich. Für die Auslastung von Ferienwohnungen gibt es nur den Branchenwert von 39 Prozent im August, keine amtliche Zahl je Wohneinheit. Und ob die Gewerbesteuerbefreiung neben einer gewerblichen Ferienvermietung erhalten bleibt, bleibt offen.