Ackerland für die Freiflächenanlage: Genehmigung nach dem GrdstVG

Die Fläche ist gefunden, der Verkäufer ist einverstanden, der Notartermin steht. Dann kommt ein Brief vom Landwirtschaftsamt, und der Kaufvertrag liegt für 2 Monate auf Eis.

Wer für eine Freiflächenanlage Ackerland kauft oder pachtet, arbeitet nicht nur im Baurecht. Darüber liegt ein Gesetz von 1961, das den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Nichtlandwirte ausdrücklich bremsen soll. Dieser Ratgeber zeigt, wie es funktioniert — und welchen Ausweg das Gesetz selbst nennt.

Die Lage in drei Sätzen

Der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist genehmigungspflichtig. Versagt werden darf die Genehmigung nur aus drei Gründen, und der erste davon trifft Projektierer regelmäßig: die ungesunde Verteilung des Grund und Bodens.

Liegt die Fläche dagegen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist die Genehmigung gar nicht nötig. Die Reihenfolge Planung zuerst, Kauf danach ist damit keine Taktik, sondern steht im Gesetz.

Was genehmigungspflichtig ist — mehr als der Kaufvertrag

§ 2 Absatz 1 GrdstVG ist knapp: „Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung." Beides also — der Vertrag und die Auflassung.

Absatz 2 erweitert das auf drei Umgehungswege. Der Veräußerung stehen gleich: die Einräumung und Veräußerung eines Miteigentumsanteils, die Veräußerung eines Erbanteils an einen Nichtmiterben, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem Betrieb besteht, und — für PV-Projekte besonders relevant — „die Bestellung des Nießbrauchs an einem Grundstück".

Prüfe zuerst, welche Konstruktion dein Vertrag vorsieht. Wer statt eines Kaufs einen Nießbrauch bestellt, um die Genehmigung zu vermeiden, landet in derselben Vorschrift.

Der Versagungsgrund, der Projekte trifft

§ 9 Absatz 1 GrdstVG lässt die Versagung nur zu, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung „eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet" (Nummer 1), dass das Grundstück „unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde" (Nummer 2) oder dass „der Gegenwert in einem groben Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks steht" (Nummer 3).

Nummer 3 ist für PV-Flächen kein Randfall. Wer deutlich über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert bietet, weil die Fläche als Anlagenstandort mehr wert ist, erfüllt den Wortlaut dieses Versagungsgrundes dem Buchstaben nach.

Absatz 2 definiert den ersten Grund weiter: Eine ungesunde Verteilung „liegt in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht". Das ist der Satz, über den entschieden wird — und er enthält keine Zahl, sondern eine Wertung. Welche weiteren Auflagen auf Freiflächen zukommen, zeigt der Ratgeber zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.

Der Ausweg steht im Gesetz: der Bebauungsplan

§ 4 GrdstVG zählt die Fälle auf, in denen die Genehmigung „nicht notwendig" ist. Nummer 4 nennt Grundstücke, „die im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 des Baugesetzbuchs liegen".

Für die Projektentwicklung heißt das: Wer den Flächenerwerb hinter den Bebauungsplan setzt, umgeht die Genehmigung nicht, sondern fällt gar nicht in ihren Anwendungsbereich. Ausgenommen bleiben nach demselben Wortlaut die Wirtschaftsstelle eines Betriebs und Grundstücke, die im Plan als solche im Sinne des § 1 GrdstVG ausgewiesen sind.

In der Praxis führt das zur üblichen Konstruktion aus Sicherungsvertrag und Ankaufsrecht: Der Zugriff auf die Fläche wird früh gesichert, der Eigentumsübergang erst nach Inkrafttreten des Plans vollzogen. Wie dieser Plan entsteht, beschreibt der Ratgeber zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Die Fristen: 1 Monat, 2 Monate, 3 Monate

§ 6 Absatz 1 GrdstVG verlangt die Entscheidung „binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde".

Reicht die Zeit nicht oder muss die Behörde eine Erklärung über das Vorkaufsrecht herbeiführen, ergeht ein Zwischenbescheid. Dadurch „verlängert sich die Frist des Satzes 1 auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate".

Ich rate, diese 3 Monate in den Zeitplan einzurechnen und nicht in den Puffer. Für ein Projekt mit Netzanschlusstermin ist das der Unterschied zwischen zwei Quartalen.

Ohne Genehmigung bleibt das Grundbuch zu

§ 7 Absatz 1 GrdstVG sperrt die Umschreibung: Eine Rechtsänderung darf erst eingetragen werden, „wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen wird".

Ist trotzdem eingetragen worden, kann die Behörde einen Widerspruch im Grundbuch eintragen lassen. Absatz 3 enthält aber eine Heilung: Besteht die Eintragung „ein Jahr", gilt das Rechtsgeschäft als genehmigt. Nach 12 Monaten ist der Mangel also geheilt — bis dahin steht die Finanzierung auf einer unsicheren Grundlage.

Das Vorkaufsrecht ab 2 Hektar

Die zweite Hürde steht in einem anderen Gesetz. § 4 Absatz 1 des Reichssiedlungsgesetzes gibt dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück „in Größe von zwei Hektar aufwärts durch Kaufvertrag veräußert" wird, die Veräußerung nach dem GrdstVG genehmigungsbedürftig ist und die Genehmigung nach § 9 zu versagen wäre.

2 Hektar sind 20.000 m² — eine Schwelle, die praktisch jede Freiflächenanlage überschreitet. Das Vorkaufsrecht greift dabei nur im Versagungsfall: Es ist die Alternative zur Ablehnung, nicht eine zusätzliche Hürde daneben.

Wirtschaftlich ist der Unterschied dennoch groß. Statt einer Ablehnung, gegen die man vorgehen kann, tritt ein anderer Erwerber in den Kaufvertrag ein — zu deinen Bedingungen, aber ohne dich.

Pachten statt kaufen: Anzeige statt Genehmigung

Der häufigere Weg ist die Pacht, und sie folgt einem anderen Gesetz. § 2 Absatz 1 LPachtVG verpflichtet den Verpächter, den Abschluss eines Landpachtvertrags der zuständigen Behörde anzuzeigen; auch der Pächter ist dazu berechtigt.

Absatz 2 nennt die Frist: „Der Abschluß eines Landpachtvertrags und die Vertragsänderung sind binnen eines Monats nach ihrer Vereinbarung anzuzeigen." Anzeigepflichtig sind ausdrücklich auch Änderungen zu Pachtsache, Pachtdauer und Vertragsleistungen.

Die Anzeige ist keine Genehmigung — der Vertrag gilt zunächst. Aber § 4 Absatz 1 LPachtVG erlaubt die Beanstandung, wenn die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet, ein Grundstück unwirtschaftlich aufgeteilt wird oder „die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist".

Die dritte Nummer ist der wunde Punkt jedes PV-Pachtvertrags: Pachtpreise für Anlagenflächen liegen weit über dem, was Ackerbau erwirtschaftet. Der Nachteil dieser Konstruktion liegt also nicht in der Anzeige, sondern in der Bewertung danach.

Was „Landwirtschaft" überhaupt heißt

Ob eine Fläche in diesen Gesetzen landet, hängt an einem Begriff. § 201 BauGB zählt auf: „insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei".

Die Aufzählung ist weiter, als viele erwarten — eine Obstplantage und ein Weinberg sind ebenso erfasst wie der Acker. Für Waldflächen gilt ein eigenes Verfahren, beschrieben im Ratgeber zur Waldumwandlung nach dem BWaldG. Was auf der Fläche unter den Modulen weiterhin möglich ist, behandelt der Ratgeber zu Agri-PV und Direktzahlungen.

In 6 Schritten den Flächenerwerb aufsetzen

Was dieser Ratgeber offen lässt

Drei Punkte bleiben offen, und sie bleiben es bewusst.

Erstens die Größenschwellen: Ab welcher Fläche eine Genehmigung nötig ist, steht in den Ausführungsgesetzen der Länder. Die sind über die Landesportale nicht im Volltext abrufbar, deshalb steht hier keine Zahl.

Zweitens die Wertung. Wann eine Veräußerung „Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht", entscheiden Behörde und Landwirtschaftsgericht im Einzelfall. Eine Entscheidung dazu wurde für diesen Text nicht im Volltext ausgewertet.

Drittens die Pachthöhe. Was als angemessenes Verhältnis zum Ertrag gilt, ist ebenfalls eine Wertung; belastbare Vergleichszahlen für Pachtpreise von PV-Flächen liegen mir nicht in zitierfähiger Form vor. Der Ratgeber zum Verpachten der Dachfläche zeigt die Vertragslogik, allerdings ohne diese Genehmigungsebene.