Sondernutzungsrecht am Dach: Wem die Fläche für die PV-Anlage gehört

Im Reihenhaus, im Mehrfamilienhaus, in der überschaubaren Anlage mit vier Parteien: Wer dort eine Photovoltaikanlage plant, hört früher oder später einen dieser beiden Sätze. „Das Dach über meiner Wohnung gehört zu meiner Einheit." Oder: „Ich habe ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse, ich darf da oben machen, was ich will." Beides klingt nach Eigentum. Beides ist keines.

Dieser Ratgeber klärt die Vorfrage, die vor jeder Mehrheitsrechnung kommt: Wem gehört die Fläche, auf die die Module sollen — und was kann eine Teilungserklärung daran ändern? Wie die Abstimmung selbst abläuft und welche Mehrheit sie braucht, steht im Ratgeber zum Beschluss in der Eigentümergemeinschaft. Hier geht es um die Schicht darunter. Stand: 12.09.2026.

Die Lage in drei Sätzen

Das Dach eines Gebäudes ist in aller Regel gemeinschaftliches Eigentum, weil § 5 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes alle Gebäudeteile ausnimmt, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind — und zwar auch dann, wenn sie über einer einzelnen Wohnung liegen.

Ein Sondernutzungsrecht verschiebt daran nichts: Es sagt, wer eine Fläche nutzen darf, nicht wem sie gehört und wer daran bauen darf.

Wer trotzdem montiert, riskiert nicht nur Streit, sondern die Verurteilung zum Rückbau auf eigene Kosten — in einem vom Bundesgerichtshof 2024 entschiedenen Fall wurden diese Kosten mit 12.500 Euro beziffert.

Wem das Dach gehört — und warum das Gesetz es nie erwähnt

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt vom 15. März 1951, ist seit über 70 Jahren in Kraft und wurde zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Oktober 2024 geändert. In seinem gesamten Text kommt das Wort „Dach" kein einziges Mal vor. Wer dort nach einer Regel für die Dachfläche sucht, findet keine.

Was der Gesetzgeber stattdessen geschrieben hat, ist eine Eigenschaft. § 5 Absatz 2 lautet: „Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden."

Wohnungseigentumsgesetz, Volltext als PDF (abgerufen am 12.09.2026)

Der entscheidende Halbsatz ist der letzte. „Selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden" — das ist die Absage an das Argument, das Dach über meiner Wohnung sei meines. Die Lage im Gebäude entscheidet nicht. Die Funktion entscheidet. Dachhaut, Sparren, Konterlattung und Abdichtung halten Wasser und Wind aus dem Gebäude; fällt diese Schicht aus, steht der Bestand des Hauses in Frage. Unter die Beschreibung des § 5 Absatz 2 fällt sie damit ohne Umweg.

Gezählt im PDF-Volltext des Wohnungseigentumsgesetzes, abgerufen am 12.09.2026 über gesetze-im-internet.de. Die Begriffe, die in jeder Eigentümerversammlung fallen, sind also genau die, die der Gesetzgeber nie geschrieben hat.

Eine Öffnung hat das Gesetz erst spät bekommen. Seit dem 1. Dezember 2020 erlaubt § 3 Absatz 2, das Sondereigentum „auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks" zu erstrecken — Gartenflächen also, und nach § 3 Absatz 1 Satz 2 gelten auch Stellplätze als Räume. Das betrifft Freiflächen und Carports, nicht die Dachhaut. Und es steht unter einem Vorbehalt: Die Wohnung muss wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Was in der Teilungserklärung steht — und was sie nicht kann

Der Begriff „Teilungserklärung" ist im Wohnungseigentumsgesetz überhaupt nicht zu finden; auch er kommt im Volltext null Mal vor. Gemeint ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt nach § 8 Absatz 1, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird, jeweils verbunden mit Sondereigentum. Dasselbe gilt für die „Abgeschlossenheitsbescheinigung": Das Gesetz kennt in § 7 Absatz 4 Nummer 2 nur „eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen".

Für die Praxis wichtiger ist, was diese Erklärung darf. Sie kann Sondereigentum zuweisen und Nutzungsbefugnisse verteilen. Sie kann aber die zwingende Zuordnung des § 5 Absatz 2 nicht umkehren. Das Gesetz erlaubt in § 5 Absatz 3 ausdrücklich nur eine Richtung: Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Bestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Die Gegenrichtung — Gemeinschaftseigentum per Erklärung zu Sondereigentum machen, obwohl es für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist — kennt der Text nicht.

Was dagegen geht, ist die Vereinbarung aller Wohnungseigentümer mit Eintragung im Grundbuch — soweit § 5 Absatz 2 nicht entgegensteht. Der Unterschied zwischen Beschluss und Vereinbarung ist an dieser Stelle kein Formalismus, sondern die ganze Frage.

Wie eine Teilungserklärung gelesen wird — und wie nicht

Viele Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften beginnen mit einem Satz, den irgendwann irgendwer gesagt hat: „Das war immer so geregelt." Für die Auslegung zählt das nicht. Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab mehrfach formuliert, zuletzt in einem Urteil vom 10. November 2017: „Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet."

In einem Urteil vom 25. September 2015 steht der Gegenpol dazu: Umstände außerhalb der Eintragung und der dort in Bezug genommenen Unterlagen dürfen „nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind".

BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16 und BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 (beide abgerufen am 12.09.2026)

Praktisch heißt das: Protokolle, E-Mails des Verwalters und die Erinnerung der Nachbarn sind keine Auslegungshilfe. Was zählt, ist der eingetragene Text — und die Unterlagen, auf die er verweist. Ein Sonderfall zeigt, wie weit das reicht: In einem Urteil vom 18. Januar 2013 hat der Bundesgerichtshof aus einer Teilungserklärung, die einem Eigentümer den Ausbau des Dachgeschosses und die Errichtung einer Dachterrasse gestattete, „bei nächstliegender Auslegung" abgeleitet, dass der Befugnis zur Errichtung einer Dachterrasse ein eigenständiger Regelungsgehalt zukommt — auch ohne dass ein Sondernutzungsrecht an der Dachfläche ausdrücklich zugewiesen war. Wer also eine Teilungserklärung mit ungewöhnlichen Befugnissen in der Hand hält, sollte sie Wort für Wort lesen statt sie zu überfliegen.

Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nummern 17000 bis 17003 (abgerufen am 12.09.2026)

Sondernutzungsrecht: das Wort, das im Gesetz genau einmal vorkommt

Das Sondernutzungsrecht ist die meistgenannte Rechtsfigur des Wohnungseigentums — und im Gesetz selbst fast nicht vorhanden. Im Volltext des Wohnungseigentumsgesetzes steht das Wort ein einziges Mal, nämlich in § 5 Absatz 4 Satz 2. Dort geht es nicht darum, was ein Sondernutzungsrecht ist oder was es erlaubt, sondern nur darum, wann ein Grundpfandgläubiger zustimmen muss, wenn ein solches Recht begründet oder aufgehoben wird. Der Gesetzgeber setzt die Figur voraus, ohne sie zu definieren. Nebenbei zeigt die Stelle, wer bei solchen Änderungen mitreden darf: die Bank, deren Grundschuld auf der Einheit lastet — siehe dazu den Ratgeber zur PV-Anlage bei belasteter Immobilie.

Diese Leerstelle ist keine Kleinigkeit, sondern der Grund für das häufigste Missverständnis am Bau. Aus der Zuweisung einer Fläche zur alleinigen Nutzung folgt nicht das Recht, an dieser Fläche zu bauen. Die Begriffe des Gesetzes liegen auf zwei verschiedenen Ebenen: § 20 Absatz 1 knüpft an „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen", nicht an die Frage, wer die Fläche benutzen darf. Eine Anlage auf dem Dach ist eine solche Maßnahme — unabhängig davon, wer dort oben sonst niemanden hinlässt.

Auch beim eigenen Sondereigentum endet die Freiheit früher als gedacht. § 13 Absatz 2 erklärt § 20 für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, für entsprechend anwendbar — „mit der Maßgabe …, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst". Die Gestattung entfällt also nur, wenn niemand einen Nachteil hat. Ob das so ist, entscheidet nicht der Bauherr.

Warum die Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ein Nachteil sein kann

Der Begriff, um den sich am Ende alles dreht, heißt Nachteil. Er steht in § 14 Absatz 1 Nummer 2 und in § 20 Absatz 3, und der Bundesgerichtshof hat ihn 2014 in einem Fall ausgelegt, der dem PV-Fall auffällig nahe kommt.

Der Sachverhalt: Die Parteien hielten jeweils Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage. Anfang 2008 errichtete eine Eigentümerin an der zur Nachbareinheit hin gelegenen Außenwand eine Überdachung ihrer Terrasse. Auf der Versammlung wurde protokolliert, es seien „Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseigentums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen."

Der erste Leitsatz der Entscheidung lautet: „Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen."

BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 (abgerufen am 12.09.2026)

Übertragen auf eine Aufdachanlage heißt das zweierlei. Erstens: Dass die Module eine spätere Dachsanierung aufwendiger machen, ist kein Randargument der Skeptiker, sondern genau der Punkt, an dem der Bundesgerichtshof einen Nachteil bejaht hat. Was ein Abbau und Wiederaufbau kostet, steht im Ratgeber zur Dachsanierung unter bestehender Anlage. Zweitens: Das Angebot, die Mehrkosten zu übernehmen, räumt den Nachteil nicht aus der Welt. Es ist ein Verhandlungsargument, kein Rechtsgrund.

Was passiert, wenn du ohne Beschluss baust

Die ehrlichste Antwort auf diese Frage liefert ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 16. Mai 2024. Er betraf keine Eigentümergemeinschaft, sondern einen Hausverkauf zwischen Vater und Tochter, ist aber in der Kostenfrage aufschlussreich: Auf dem Dach des für 300.000 Euro verkauften Hauses lag eine Photovoltaikanlage, die nicht mitverkauft worden war. Die Käuferin verlangte die Beseitigung der Anlage samt Hausverkabelung, Wechselrichter und Stromzähler — und bekam sie in zwei Instanzen zugesprochen.

Die Rückbaukosten wurden in der Klageschrift mit 12.500 Euro beziffert; der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 12.500 Euro festgesetzt. Der Beklagte hielt dem sein Interesse am Verbleib der Anlage entgegen und bewertete es mit rund 37.000 Euro entgangener künftiger Einspeisevergütung, bei Eigenverbrauch mit mindestens 37.122,50 Euro. Es half ihm nicht: Die Nichtzulassungsbeschwerde scheiterte an der Wertgrenze von 20.000 Euro, weil er die Berechnung nicht glaubhaft gemacht hatte.

BGH, Beschluss vom 16.05.2024 – V ZR 183/23 (abgerufen am 12.09.2026)

Was sich daraus mitnehmen lässt, ist keine Rechtsfolge, sondern eine Größenordnung: Der Rückbau einer Aufdachanlage samt Verkabelung ist kein Nachmittag mit dem Akkuschrauber, sondern ein fünfstelliger Posten. Und er trifft denjenigen, der gebaut hat — zusätzlich zu den Kosten der Anlage selbst.

Der Weg, der trägt: die Gestattung nach § 20 WEG

Der saubere Weg ist unspektakulär. § 20 Absatz 1 erlaubt, bauliche Veränderungen zu beschließen oder sie einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss zu gestatten. Genau diese zweite Variante ist der Normalfall für die Anlage eines Einzelnen auf dem Gemeinschaftsdach: Die Gemeinschaft baut nicht selbst, sie gestattet.

Daneben steht § 20 Absatz 3: Wer die Gestattung verlangen will, kann das, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ein Anspruch auf Gestattung aus dem Katalog des § 20 Absatz 2 besteht für eine Dachanlage dagegen nicht — die fünf privilegierten Fälle sind Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und, seit dem Gesetz vom 10. Oktober 2024, „die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte". Das Balkonkraftwerk ist privilegiert, die Dachanlage ist es nicht.

Und wenn der Beschluss steht, läuft eine Uhr. § 45 setzt für die Anfechtungsklage eine Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung und für ihre Begründung eine Frist von zwei Monaten. Vor Ablauf dieser zwei Monate ist keine Gestattung sicher — wer sofort nach der Versammlung den Monteur bestellt, baut auf einem Beschluss, der noch angegriffen werden kann.

Wer zahlt und wem der Strom gehört

Die Kostenfrage regelt § 21, und sie fällt bei der Gestattung an einen Einzelnen erfreulich klar aus. Nach § 21 Absatz 1 trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, dieser Wohnungseigentümer — und der Satz dahinter ist der wichtigere: „Nur ihm gebühren die Nutzungen." Der erzeugte Strom gehört damit ihm, nicht der Gemeinschaft.

Anders liegt es, wenn die Gemeinschaft selbst baut. Dann verteilt § 21 Absatz 2 die Kosten auf alle nach dem Verhältnis der Anteile, und zwar in zwei Fällen: wenn der Beschluss „mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile" gefasst wurde — also mit mindestens 50 Prozent der Anteile — oder wenn sich die Kosten „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren". Die erste Variante hat eine Ausnahme: Sie gilt nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Alle sechs Entscheidungen des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs wurden am 12.09.2026 über die Entscheidungsdatenbank des Bundesamts für Justiz im Volltext gelesen.

Was dieser Ratgeber nicht belegen konnte

Zwei Lücken bleiben offen, und sie sollen offen benannt sein.

Erstens: Ob ein Sondernutzungsrecht an einer Dachfläche in bestimmten Konstellationen doch die Errichtung einer Aufdachanlage trägt, ist in keiner nach 2010 veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Volltext beantwortet. Die frei zugängliche Entscheidungsdatenbank des Bundesamts für Justiz reicht nur bis Januar 2010 zurück; ältere Leitentscheidungen sind dort nicht enthalten. Die hier zitierte Linie stützt sich deshalb auf den Gesetzestext und auf Entscheidungen zu vergleichbaren baulichen Maßnahmen, nicht auf einen entschiedenen Photovoltaikfall in der Eigentümergemeinschaft.

Zweitens: Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte — also der Instanzen, in denen WEG-Streitigkeiten fast immer enden — ist über diesen Weg nicht abrufbar. Wer einen konkreten Fall hat, findet dort möglicherweise eine Entscheidung, die genauer passt als alles, was hier steht. Dieser Ratgeber ersetzt keine Beratung im Einzelfall.